Geehrte Immobilienbesitzer und Investoren,
ein Blick auf die reinen Zahlen sagt oft mehr als tausend Worte. Bevor wir auf die Details der aktuellen Finanzamts-Falle eingehen, möchten wir Ihnen anhand einer echten Transaktion zeigen, welch gigantischen Unterschied ein von uns erstelltes professionelles Gutachten für Ihre jährliche Steuerersparnis ausmacht.
Reales Berechnungsbeispiel aus einem unserer Gutachten
Parameter:
-
Adresse: München, Lehel
-
Objektart: Mehrfamilienhaus
- Transaktion: Dez. 2025
-
Kaufpreis: 5.650.000 €
-
Baujahr: 1966
-
Grundstücksfläche: 270 m²
-
Bodenrichtwert: 21.700 €/m²
| Berechnung | OHNE GUTACHTEN (nach BMF) | TRAUTENWOLF Immobilien |
|---|---|---|
| Gebäude % |
8,11 % |
43,30 % |
| Afa-Total |
458.215 € |
2.446.450 € |
| RND Jahre |
50 |
26,9 |
| Afa % |
2,00% |
3,72 % |
Afa / Jahr |
9.164 € |
90.946 € |
Achtung bei isolierten „Restnutzungsdauergutachten“
Das Finanzamt betrachtet die Aufteilung des Kaufpreises und die Restnutzungsdauer (RND) seit Ende 2025 stets gemeinsam. Das bedeutet für die Praxis: Ein isoliertes Gutachten, das bei Ihrer Immobilie lediglich eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen soll, ist heutzutage absolut kontraproduktiv. Eine isolierte RND-Verkürzung führt bei der behördlichen Berechnung logischerweise fast immer zu einem noch schlechteren Gebäudewertanteil. Wendet das Finanzamt das pauschale BMF-Tool an, wird der aktuelle Bodenrichtwert meist 1:1 in die Berechnung übernommen. Das Resultat ist fatal: Der Boden wird rechnerisch maßlos überbewertet und Ihr Gebäude – also genau der Teil der Immobilie, den Sie steuerlich abschreiben können – künstlich entwertet.
Das offizielle Eingeständnis des Gutachterausschusses München
Doch gerade für den Standort München haben wir eine fundierte Möglichkeit gefunden, um zu völlig anderen, realistischeren Werten zu kommen. Und wir haben dabei offizielle Schützenhilfe: den Gutachterausschuss München! In seinem amtlichen Jahresbericht für 2025 nimmt der Gutachterausschuss unmissverständlich Stellung zur behördlichen Kaufpreisaufteilung. Die Heranziehung aktueller Bodenrichtwerte in unveränderter Form für gebrauchte Immobilien wird dort offiziell als „problematisch gesehen“, da es zu „sehr hohen Bodenwertanteilen“ kommt. Der Gutachterausschuss legt den Finger exakt in die Wunde: Ein Bodenrichtwert bewertet eine unbebaute „grüne Wiese“ mit maximalen Gewinnerwartungen bei einer Neubau-Verwertung. Eine bestehende Altbau-Immobilie ist jedoch rechtlich und faktisch an das Gemeinschaftseigentum gebunden und unterliegt Faktoren wie der Mietpreisbremse. Sie kann die Erträge, die der Bodenrichtwert suggeriert, in der Regel gar nicht erwirtschaften. Doch es gibt Möglichkeiten, die wir nutzen.
Die Lösung: Das Trautenwolf Kombinations-Gutachten
Um diese Steuerfalle zu umgehen und solche Ergebnisse wie in unserer Tabelle zu erzielen, haben wir ein spezielles Kombinations-Gutachten entwickelt. Unser Gutachten bündelt die sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden mit dem Nachweis der tatsächlichen, kürzeren Restnutzungsdauer. Akzeptieren Sie keine pauschalen Entwertungen Ihrer Bestandsimmobilie durch standardisierte Finanzamt-Tools. Die Zahlen sprechen für sich. Kontaktieren Sie Trautenwolf-Immobilien noch heute und lassen Sie uns berechnen, wie viel Steuerpotenzial in Ihrem Objekt steckt!
Unser Honorar
Was kostet Sie dieser entscheidende Steuervorteil? Wir setzen auf maximale Kostentransparenz, die sich an der Größe Ihres Projekts orientiert.
Unser Honorar für das vollumfängliche Kombi-Gutachten (Kaufpreisaufteilung inkl. Nachweis der Restnutzungsdauer) beläuft sich auf faire 1,5 Promille (0,15 %) vom Kaufpreis zzgl. MwSt. Falls der Kaufpreis nicht vorhanden oder nicht plausibel ist, ist die Berechnungsbasis der ermittelte Ertragswert.
Das Mindesthonorar liegt bei:
- einfache Wohnung/Einfamilienhaus oder vergleichbar liegt bei 1.800 € zzgl. MwSt.
- Mehrfamilienhaus / Wohn-und Geschäftshaus oder vergleichbar liegt bei 4.000 € zzgl. MwSt.
Das Maximalhonorar liegt bei:
- Mehrfamilienhaus / Wohn-und Geschäftshaus oder vergleichbar liegt bei maximal 8.000 € zzgl. MwSt.
- Sonderfälle nach Vereinbarung
Rechenbeispiele:
- Mehrfamilienhaus
Kaufpreis = 3.500.000 € / 1000 * 1,5 = Honorar = 5.250 € * 1,19 = 6.247,50 € inkl. MwSt
- Einfache Wohnung
Honorar = 1.800 €, netto * 1,19 = 2.142,00 € inkl. MwSt
Kontakt zu Trautenwolf-Immobilien
TRAUTENWOLF-IMMOBILIEN
Harald Huber Immobilien GmbH
Trautenwolfstraße 6 | 80802 München
Telefon: 089 244 146 510 | E-Mail: service@trautenwolf-immobilien.de