Aufteilung Kaufpreis und Nachweis Restnutzungsdauer
Wir prüfen die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie und erstellen auf Wunsch zusätzlich eine sachverständige Kaufpreisaufteilung von Boden- und Gebäudewert. So erhalten Sie eine nachvollziehbare Grundlage für eine höhere Gebäude-AfA und eine steuerlich fundierte Bewertung.
Steuerlich fundiert
Was dieses Gutachten leistet
Das Finanzamt betrachtet die Aufteilung des Kaufpreises und die Restnutzungsdauer (RND) seit Ende 2025 stets gemeinsam.
Für die Praxis heißt das: Ein isoliertes Gutachten, das bei Ihrer Immobilie lediglich eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen soll, ist heutzutage – zumindest in Ballungsräumen – kontraproduktiv.
Eine isolierte RND-Verkürzung führt bei der behördlichen Berechnung logischerweise fast immer zu einem noch schlechteren Gebäudewertanteil. Wendet das Finanzamt das pauschale BMF-Tool an, wird der aktuelle Bodenrichtwert meist 1:1 in die Berechnung übernommen. Im Resultat wird der Boden rechnerisch maßlos überbewertet und der rechnerische Gebäudeanteil kann geringer ausfallen.
Im Gutachten berücksichtigt
- Baujahr und Gebäudestruktur
- Baulicher und technischer Zustand
- Durchgeführte Modernisierungen
- Ausstattung und Bauweise
- Marktübliche Lebenszyklen vergleichbarer Objekte
- Lage, Nachfrage und wirtschaftliche Nutzung
- Plausible Herleitung der Restnutzungsdauer
- Nachvollziehbare Dokumentation für steuerliche Zwecke
Für vermietete und gewerblich genutzte Immobilien mit steuerlichem Optimierungspotenzial.
Mehr Abschreibung durch eine realistische Gebäudebewertung.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist insbesondere dann relevant, wenn die pauschale steuerliche Nutzungsdauer den tatsächlichen Zustand oder die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes nicht realistisch abbildet.
Ältere Immobilie erworben
Gerade bei älteren Gebäuden kann die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich unter der steuerlichen Standardannahme liegen. Ein Gutachten schafft die fachliche Grundlage für eine mögliche kürzere Abschreibung.
Vermietete Immobilie
Gebäude-AfA fundiert erhöhen
Bei vermieteten Objekten kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen und die steuerliche Belastung reduzieren.
Kaufpreis aufteilen
Gebäudeanteil nachvollziehbar bestimmen
Für die Abschreibung ist entscheidend, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung trennt Boden- und Gebäudewert nachvollziehbar voneinander.
Gewerbliche Nutzung
Wirtschaftliche Lebensdauer berücksichtigen
Bei gewerblich genutzten Immobilien können Bauweise, Zustand und wirtschaftliche Nutzung erheblichen Einfluss auf die verbleibende Nutzungsdauer haben. Diese Besonderheiten werden im Gutachten individuell bewertet.
Sachverständigengutachten i.S.d. §§ 6 und 7 EStG – Aufteilung des Kaufpreises und Nachweis der kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer
Lösung – unser „Kombinationsgutachten“
| Berechnung | Ohne Gutachten (nach BMF) | Trautenwolf Immobilien |
|---|---|---|
| Gebäude % | 8,11 % | 43,30 % |
| AfA-Total | 458.215 € | 2.446.450 € |
| RND Jahre | 50 | 26,9 |
| AfA % | 2,00 % | 3,72 % |
| AfA / Jahr | 9.164 € | 90.946 € |
Lösung – unser „Kombinationsgutachten“
Adresse: München, Lehel
Objektart: Mehrfamilienhaus
- Transaktion: Dez. 2025
Kaufpreis: 5.650.000 €
Baujahr: 1966
Grundstücksfläche: 270 m²
Bodenrichtwert: 21.700 €/m²
| Berechnung | OHNE GUTACHTEN (nach BMF) | TRAUTENWOLF Immobilien |
|---|---|---|
| Gebäude % | 8,11 % | 43,30 % |
| Afa-Total | 458.215 € | 2.446.450 € |
| RND Jahre | 50 | 26,9 |
| Afa % | 2,00% | 3,72 % |
Afa / Jahr | 9.164 € | 90.946 € |
Sachverständigengutachten i.S.d. §§ 6 und 7 EStG – Aufteilung des Kaufpreises und Nachweis der kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer
Unser Honorar
Unser Honorar für das vollumfängliche Kombinations-Gutachten (Kaufpreisaufteilung inkl. Nachweis der Restnutzungsdauer) beläuft sich auf faire 1,5 Promille (0,15 %) vom Kaufpreis zzgl. MwSt. Falls der Kaufpreis nicht vorhanden oder nicht plausibel ist, ist die Berechnungsbasis der ermittelte Ertragswert.
Das Mindesthonorar liegt bei:
- einfache Wohnung/Einfamilienhaus oder vergleichbar liegt bei 1.800 € zzgl. MwSt.
- Mehrfamilienhaus / Wohn-und Geschäftshaus oder vergleichbar liegt bei 4.000 € zzgl. MwSt.
Das Maximalhonorar liegt bei:
- Mehrfamilienhaus / Wohn-und Geschäftshaus oder vergleichbar liegt bei maximal 8.000 € zzgl. MwSt.
- Sonderfälle nach Vereinbarung
Rechenbeispiele:
- Mehrfamilienhaus
Kaufpreis = 3.500.000 € / 1000 * 1,5 = Honorar = 5.250 € * 1,19 = 6.247,50 € inkl. MwSt
- Einfache Wohnung
Honorar = 1.800 €, netto * 1,19 = 2.142,00 € inkl. MwSt
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Steuerliches Potenzial Ihrer Immobilie prüfen
Senden Sie uns die wichtigsten Eckdaten Ihrer Immobilie. Wir prüfen, ob ein Restnutzungsdauergutachten oder eine zusätzliche Kaufpreisaufteilung für Ihren Fall sinnvoll sein kann.
-
Trautenwolfstraße 6
80802 München
Deutschland - service@trautenwolf-immobilien.de
- 089 244 146 510
Anfrageformular
Sachverständig geprüft
So entsteht das Gutachten
Weil das Baujahr allein nicht genügt, prüfen wir auch den Zustand und die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes. Außerdem betrachten wir bei der Kaufpreisaufteilung die wertbestimmenden Merkmale von Grundstück und Gebäude
Wir erstellen die Gutachten für Kaufpreisaufteilung & Restnutzungsdauer nach dem „Münchner Modell“. Sie sind zudem so aufgebaut, dass sie methodisch mit dem letzten BFH-Urteil vom 07.10.2025 konform sind.
01. Objekt und steuerlichen Anlass erfassen
Zu Beginn klären wir, wie die Immobilie genutzt wird, wann sie erworben wurde und welche steuerliche Fragestellung im Mittelpunkt steht. Dabei erfassen wir die wesentlichen Objekt- und Kaufdaten sowie den gewünschten Bewertungsstichtag.
02. Gebäudezustand und Modernisierungen analysieren
Wir bewerten Baujahr, Bauweise, Ausstattung, Instandhaltungszustand und durchgeführte Modernisierungen. Entscheidend ist, ob der tatsächliche Zustand des Gebäudes die pauschal angenommene Nutzungsdauer noch realistisch erscheinen lässt.
03. Wirtschaftliche und marktbezogene Faktoren einordnen
Neben der baulichen Substanz berücksichtigen wir marktübliche Lebenszyklen vergleichbarer Gebäude, Standortfaktoren, Nachfrage und mögliche wirtschaftliche oder funktionale Einschränkungen der Nutzung.
04. Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung herleiten
Auf Basis der erhobenen Daten bestimmen wir die sachverständig begründete Restnutzungsdauer. Wird zusätzlich eine Kaufpreisaufteilung erstellt, analysieren wir Bodenrichtwert, Lage, Gebäudezustand und weitere wertrelevante Faktoren, um Boden- und Gebäudewert nachvollziehbar voneinander abzugrenzen.
05. Steuerliches Gutachten dokumentieren
Anschließend erhalten Sie ein transparent aufgebautes Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung der Ergebnisse. Damit verfügen Sie über eine fachlich begründete Grundlage für die steuerliche Einordnung gegenüber Ihrem Steuerberater oder dem Finanzamt.
Fachlich abgesichert
Nachweisbare Expertise & Qualifikation
Zertifizierte Sachverständigenkompetenz
Harald Huber ist Immobilienfachwirt (IHK) und personenzertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024. Durch die von der DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-ZERT erhalten Sie eine Bewertungsqualität, die national den höchsten Standards entspricht. Seine Erfahrung aus zahlreichen Immobilienbewertungen fließt direkt in die Bearbeitung anspruchsvoller Bewertungsfälle ein.
Praxis, Lehre und Technologie
Neben seiner Tätigkeit als Sachverständiger ist Harald Huber Entwickler der Fachsoftware REZEN sowie Dozent und Trainer für Immobilienbewertung. Dadurch verbinden wir praktische Bewertungserfahrung mit methodischer Tiefe und modernen, strukturierten Bewertungsprozessen.
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Lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten für Ihre Immobilie?
Häufige Fragen
Fragen zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt sachverständig, wie lange ein Gebäude unter
Berücksichtigung seines tatsächlichen baulichen Zustands und seiner wirtschaftlichen
Nutzbarkeit voraussichtlich noch genutzt werden kann. Liegt die tatsächliche
Restnutzungsdauer unter der steuerlichen Standardannahme, kann dies eine kürzere
Abschreibungsdauer begründen.
Für welche Immobilien ist ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll?
Besonders relevant ist das Gutachten für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien,
bei denen Alter, einfacher Ausstattungsstandard, Zustand, Bauweise oder wirtschaftliche
Nutzung eine kürzere Restnutzungsdauer plausibel machen können.
Welchen steuerlichen Vorteil kann eine kürzere Restnutzungsdauer haben?
Eine kürzere Restnutzungsdauer kann dazu führen, dass der abschreibungsfähige
Gebäudewert über einen kürzeren Zeitraum verteilt wird. Dadurch kann sich die jährliche
Gebäude-AfA erhöhen und die steuerliche Belastung entsprechend reduzieren.
Was ist eine Kaufpreisaufteilung?
Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Gesamtkaufpreis einer Immobilie sachverständig auf
Boden und Gebäude verteilt. Das ist steuerlich relevant, weil nur der Gebäudewert
abgeschrieben werden kann, während der Bodenwert nicht der AfA unterliegt.
Kann Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer gemeinsam bewertet werden?
Ja, denn beide Gutachten beantworten unterschiedliche Fragen. Die Kaufpreisaufteilung bestimmt den Gebäudeanteil; das Restnutzungsdauergutachten begründet die tatsächliche Restnutzungsdauer. Deshalb können beide Bewertungen in einem Dokument kombiniert werden.
Welche Faktoren werden bei der Restnutzungsdauer berücksichtigt?
Zu den wesentlichen Faktoren gehören Baujahr, Gebäudestruktur, baulicher Zustand,
Ausstattung, Modernisierungen, marktübliche Lebenszyklen sowie wirtschaftliche und
standortbezogene Einflüsse. Entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall.
Welche Unterlagen werden für eine Ersteinschätzung benötigt?
Für eine erste Prüfung helfen insbesondere Objektadresse, Baujahr, Kaufdatum, Kaufpreis,
Angaben zur Nutzung und zu durchgeführten Modernisierungen sowie vorhandene
Grundrisse und Objektunterlagen. Welche weiteren Dokumente benötigt werden, klären wir
anschließend individuell.
Restnutzungsdauergutachten für vermietete Immobilien
Höhere AfA durch eine realistische Restnutzungsdauer
Ein Restnutzungsdauergutachten kann für Eigentümer vermieteter oder gewerblich genutzter Immobilien ein wichtiger Baustein der steuerlichen Bewertung sein. Im steuerlichen Standardverfahren wird für Gebäude eine pauschale Nutzungsdauer angesetzt. Diese kann jedoch vom tatsächlichen Zustand und der wirtschaftlichen Lebensdauer eines konkreten Gebäudes abweichen.
Genau hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an. Ein Sachverständiger untersucht die individuellen Eigenschaften der Immobilie und prüft, welche tatsächliche Restnutzungsdauer fachlich begründet werden kann. Ist diese kürzer als die pauschal angenommene Nutzungsdauer, kann der abschreibungsfähige Gebäudewert über einen kürzeren Zeitraum verteilt werden. Dadurch kann sich die jährliche AfA erhöhen.
Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer?
Für die sachverständige Bewertung reicht das Baujahr allein nicht aus. Entscheidend ist das Zusammenspiel verschiedener Faktoren, darunter:
- baulicher und technischer Zustand
- Bauweise und Ausstattungsstandard
- durchgeführte Modernisierungen
- wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes
- marktübliche Lebenszyklen vergleichbarer Immobilien
- Lage, Nachfrage und mögliche Umnutzungsrisiken
Das Restnutzungsdauergutachten dokumentiert diese Merkmale nachvollziehbar und leitet daraus die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes ab.