Viele Immobilieninvestoren und Vermieter kennen dieses Szenario: Sie erwerben eine Bestandsimmobilie, lassen durch einen qualifizierten Sachverständigen eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer (RND) gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachweisen – und erhalten vom Finanzamt eine formelhafte Ablehnung mit der Aufforderung, den Einspruch zurückzunehmen.
In der Praxis zeigt sich immer wieder das gleiche Bild: Veranlagungsstellen operieren mit standardisierten Textbausteinen und stellen Anforderungen auf, die weder mit dem Gesetz noch mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) vereinbar sind. Steuerzahler sollen durch formale Hürden zermürbt und zur Rücknahme ihres Einspruchs bewegt werden.
Dabei greift die Finanzverwaltung nicht selten auf Argumente und behördliche Weisungen zurück, die längst rechtlich überholt oder formell aufgehoben sind. Was hinter den typischen Rügen steckt, warum diese Forderungen rechtlich ins Leere laufen und wie Sie sich wehren.
Die 4 häufigsten Rügen der Finanzämter – und was rechtlich gilt
1. „Das Gutachten genügt nicht, weil keine Innenbesichtigung stattfand“
Das Argument der Behörde:
Finanzämter behaupten regelmäßig, ein Gutachten sei unverwertbar, wenn es auf einer reinen Außenbesichtigung beruht und Feststellungen zum Innenausbau auf den Angaben und Fotodokumentationen des Eigentümers basieren.
Die Rechtslage:
- Methodenfreiheit: Nach ständiger BFH-Rechtsprechung (u. a. BFH-Urteile vom 28.07.2021 – IX R 25/19 und vom 23.01.2024 – IX R 14/23) gilt bei der Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer der Grundsatz der Methodenfreiheit. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die eine zwingende Innenbesichtigung durch den Gutachter vorschreibt.
- Wertermittlungsrecht (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV): Selbst das offizielle Wertermittlungsrecht bestimmt ausdrücklich, dass Teile baulicher Anlagen unbesichtigt bleiben dürfen, wenn dies im Gutachten dargelegt und durch sachgerechte Annahmen begründet wird.
- Grundrechtlicher Mieterschutz: Gerade bei vermieteten Einheiten schützt Art. 13 GG die Privatsphäre der Mieter. Ein Vermieter kann Besichtigungen für rein steuerliche Zwecke gegenüber Mietern nicht erzwingen. Das Beharren der Finanzverwaltung auf einer Innenbesichtigung kollidiert mit dem Übermaßverbot (§ 88 Abs. 2 AO).
2. „Die wirtschaftliche RND darf nicht nach der ImmoWertV modelliert werden“
Das Argument der Behörde:
Veranlagungsstellen behaupten gerne, dass die Herleitung der RND aus der Gesamtnutzungsdauer (GND) und dem Modernisierungsmodell der ImmoWertV (Anlagen 1 und 2 zu § 12 Abs. 5 ImmoWertV) keinen ausreichenden Nachweis darstelle.
Die Rechtslage:
- Aufgehobene Erlasse: Diese Argumentation stammt aus früheren internen Richtlinien (wie dem restriktiven BMF-Schreiben vom 22.02.2023). Dieses Schreiben ist jedoch längst überholt und aufgehoben.
- Anerkanntes Schätzungsmodell: Der BFH hat ausdrücklich klargestellt, dass Wertermittlungsmodelle nach der ImmoWertV als Schätzgrundlage für § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vollkommen zulässig sind. Der Steuerpflichtige muss nicht den Beweis des ersten Anscheins erbringen, sondern eine nachvollziehbare, plausible Schätzung vorlegen.
3. „Ohne Schäden an der Tragstruktur ist die Nutzungsdauer nicht verkürzt“
Das Argument der Behörde:
Einige Prüfer verlangen den Nachweis schwerwiegender Bauschäden an tragenden Bauteilen, um überhaupt von der gesetzlichen Typisierung von 50 Jahren abzuweichen.
Die Rechtslage:
- Wirtschaftliche statt technische Nutzungsdauer: Das Steuerrecht stellt in § 11c Abs. 1 EStDV auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer ab – also den Zeitraum, in dem ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll und rentabel genutzt werden kann.
- Kein technischer Totalschaden nötig: Ein massives Gebäude aus den 1960er Jahren muss weder einsturzgefährdet sein noch Risse im Fundament aufweisen, um nach über 50 Jahren das Ende seiner wirtschaftlichen Lebensdauer zu erreichen. Die Forderung nach Schäden an der Tragstruktur verwechselt die wirtschaftliche Nutzungsdauer unzulässig mit der technischen Abbruchreife.
4. Die Absurdität bei den Modernisierungspunkten und die Unmöglichkeit von „Rechnungsnachweisen“
Das Argument der Behörde:
Werden im Gutachten Modernisierungen (z. B. für Bäder, Dach oder Fenster) mit Punkten nach ImmoWertV bewertet, verlangt das Finanzamt häufig historische Handwerkerrechnungen oder Verwalterbelege als Vor-Ort-Nachweis.
Die rechtliche Realität:
- Der mathematische Widerspruch: Das Modell der ImmoWertV vergibt Punkte für durchgeführte Maßnahmen, wodurch sich das Gebäude verjüngt und die Restnutzungsdauer verlängert – was den steuerlichen Abschreibungssatz zugunsten des Finanzamts senkt. Würde man dem Prüfer folgen und die Punkte mangels Rechnungen streichen, wäre die Immobilie im unmodernisierten Zustand rechnerisch noch älter und die RND noch kürzer!
- Die Klausel zu unmodernisierten Bauteilen: Den endgültigen Beweis dafür, dass die Forderung nach Rechnungen rechtsfehlerhaft ist, liefert Anlage 2 der ImmoWertV selbst:
„Wenn nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben.“
- Unmögliche Beweise: Ein Bauteil muss überhaupt nicht erneuert worden sein, um Punkte zu erhalten – es genügt, dass es intakt, gepflegt und zeitgemäß ist. Wo keine Baumaßnahme stattgefunden hat, kann es denklogisch keine Handwerkerrechnung geben. Wenn Sachbearbeiter Rechnungen für Bauteile verlangen, die nach dem Modell schlicht auf ihren zeitgemäßen Erhaltungszustand bewertet werden, fordern sie das Unmögliche. Das Regelwerk der ImmoWertV ist fundiert – die Hürden der Finanzämter sind sachfremd.
Volle Anerkennung von Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024
Vereinzelt versuchen Veranlagungsstellen, Gutachten mit dem Argument abzuqualifizieren, es liege keine öffentlich-rechtliche Bestellung vor. Diese Einrede ist seit Jahren rechtswidrig:
- Bereits mit den gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 02.12.2020 und 07.12.2022 wurde bindend klargestellt, dass nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert zertifizierte Sachverständige den öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern gleichgestellt sind.
- Der Gesetzgeber hat diesen Standard ausdrücklich in § 198 Abs. 2 BewG verankert.
Was sollten Sie tun, wenn Ihr Finanzamt blockiert?
- Einspruch keinesfalls voreilig zurücknehmen: Die behördliche Aufforderung zur Rücknahme dient primär dazu, Akten formlos zu schließen. Wer nachgibt, vergibt seine steuerlichen Abschreibungspotenziale dauerhaft.
- Fristen wahren: Beachten Sie die im Schreiben gesetzte Frist zur Stellungnahme und fordern Sie bei Bedarf rechtzeitig eine Fristverlängerung an.
- Sachverständigen und Steuerberater einschalten: Lassen Sie sich von den bürokratischen Textbausteinen nicht verunsichern. Wir unterstützen Sie und Ihre steuerliche Beratung mit einer detaillierten Erwiderung, die die Rügen der Veranlagungsstelle unter Verweis auf die BFH-Rechtsprechung und die ImmoWertV vollständig zerlegt.
- Vorhandene Belege pragmatisch beifügen: Liegen einfache Bestätigungen vor (z. B. WEG-Protokolle zu Dachbeschlüssen, Bestandsfotos des renovierten Bades), reichen wir diese ergänzend nach, um dem Amt jeden Vorwand zu nehmen.
Unser Anspruch
Als zertifizierte Sachverständige für die Wertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien (IQ-Zert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024) liefern wir fundierte, nachvollziehbare und gerichtsfeste Gutachten. Wir lassen Sie bei ungerechtfertigten Ablehnungen nicht allein, sondern stehen Ihnen bis zur steuerlichen Anerkennung zur Seite.