Im Prinzip ein handfester Skandal: Die meisten Steuerbescheide zu Münchner Immobilien von 2023 bis 2025 sind zu hoch und damit angreifbar. Wir belegen unsere These mit einer belastbaren Analyse von 250 Adressen und den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses der Stadt München.

Grundlage sind nachweislich fehlerhaft berechnete Bodenrichtwerte 2024. Dies hat der Gutachterausschuss indirekt eingeräumt und wir haben es belegt. Wie Sie mit einem Gutachten nach § 198 BewG fünf- bis siebenstellige Steuerlasten abwenden können!

Ein Fachbeitrag von Harald Huber, Zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien (IQ-Zert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024)

Wer in den Jahren 2023 bis 2026 im Münchner Stadtgebiet eine Immobilie geerbt oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen bekommen hat, wird von den Finanzämtern mit drastischen Steuerbescheiden belegt. Die Finanzverwaltung stützt sich bei der Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungssteuer routinemäßig auf die standardisierten Typisierungsverfahren des Bewertungsgesetzes und setzt hierbei ungeprüft die amtlichen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München an. Was das Finanzamt verschweigt: Die statistische und methodische Grundlage der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 ist nachweislich zusammengebrochen – und dies ist seit Veröffentlichung des amtlichen Jahresberichts für 2025 sogar behördlich dokumentiert.

Eine empirische Auswertung von 250 Münchner Adresszonen im Abgleich mit den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses belegt, dass die Werte zum Stichtag 01.01.2024 den tatsächlichen Marktverfall massiv ignoriert haben und auch die Fortschreibung zum 01.01.2026 im Geschosswohnungsbau eine eklatante Fehlbewertung fortschreibt.

Das amtliche Eingeständnis im Jahresbericht 2025: Die Methode ist kollabiert

Den entscheidenden Beleg für die Unhaltbarkeit der Bodenwerte liefert der Gutachterausschuss München in seinem amtlichen Jahresbericht für 2025 (veröffentlicht im Juni 2026) auf Seite 18 im Kapitel „Preisentwicklung von Bauland“ selbst:

„Der Wohnbaulandpreisindex (Tab. 12, Abb. 22) wurde mit dem Jahresbericht 2025 methodisch angepasst. Grund dafür ist die wegen der Ukraine-Krise und der damit verbundenen Zinswende veränderte Marktsituation. Da die Anzahl der Kauffälle für Geschosswohnbauland deutlich rückläufig ist, ließ sich die bisherige Ableitung des Index mit einer Gewichtung basierend auf Preisen und Anzahl nicht mehr fortführen. Bei der neuen Berechnungsmethode werden die Preisentwicklungen des Individuellen Wohnbaulands und des Geschosswohnbaulands bzw. die entsprechenden Prozentveränderungen nun gleich gewichtet. Die entsprechenden Tabellen und Abbildungen wurden auch rückwirkend neu berechnet.“

Dieser Passus besitzt für alle offenen Steuerverfahren fundamentale Bedeutung:

Rückwirkende Neukalkulation: Wenn eine amtliche Bewertungsbehörde einräumen muss, dass ihre bisherige Ableitungsmethode infolge der Zinswende nicht mehr fortgeführt werden konnte und Tabellen sowie Abbildungen rückwirkend neu berechnet werden mussten, gesteht sie ein, dass die zuvor veröffentlichten Daten das tatsächliche Marktgeschehen nicht marktgerecht abgebildet haben.
Kollaps der Kauffallzahlen: Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte aus Kaufpreisen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs abzuleiten. Wenn Transaktionen im Geschosswohnungsbau derart einbrechen, dass eine statistische Auswertung nach Preisen und Anzahl unmöglich wird (im Gesamtjahr 2025 gab es im freifinanzierten Geschossbau lediglich 12 geeignete Kauffälle im gesamten Stadtgebiet), fehlt den Bodenrichtwerten das zwingende Fundament repräsentativer Marktdaten.
Rechnerische Glättung statt Marktabbildung: Die Umstellung auf eine pauschale 50/50-Gleichgewichtung zwischen individuellem Wohnbauland und Geschosswohnbauland ist ein rein rechnerisches Hilfskonstrukt. Es glättet die tatsächlichen Entwicklungen beider Teilmärkte und verstößt gegen das Gebot der ImmoWertV, Bodenrichtwerte stichtags- und teilmarktbezogen abzuleiten.

Die Gegenüberstellung: Was der Markt tat vs. was der Gutachterausschuss festsetzte

Der Abgleich unserer Stichprobe über 250 Münchner Adressen mit den amtlichen Marktberichten belegt die zweistufige Fehlentwicklung:

Marktentwicklung vs. Bodenrichtwerte München (2021 bis 2025/2026)
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Teilmarkt / Datenquelle                  Realer Marktverfall     Festgesetzte Richtwerte
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Gesamtmarkt München (Marktbericht Bay.)  -36,0 % (2021-2023)     -6,3 % Ø BRW-Rückgang
Individuelles Bauland (Index GA Mchn.)   -26,2 % (2021-2025)     -27,3 % Median BRW
Geschosswohnbauland (Index GA Mchn.)     -46,1 % (2021-2025)     -32,4 % Median BRW
Geschossbau Kernlagen (z.B. Schwabing)   -46,1 % (2021-2025)     -27,4 % BRW-Rückgang
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1. Das Versagen zum Stichtag 01.01.2024: Der offizielle Immobilienmarktbericht Bayern weist für das Stadtgebiet München in den Jahren 2022/2023 einen historischen Preiseinbruch über alle Assetklassen von durchschnittlich 36 %(Quadratmeterpreise fielen von 8.280 € auf 5.324 €) und einen Umsatzeinbruch um 60 % aus. Die amtlichen Preisindizes des Münchner Gutachterausschusses wiesen bis Ende 2023 einen Rückgang von -23,1 % beim individuellen Wohnbau und -18,0 % beim Geschossbau aus.

Die Bodenrichtwertkarte zum 01.01.2024 bildete dies jedoch nicht ab: Der arithmetische Mittelwert unserer 250 Adressen sank lediglich um 6,3 % (von 7.121,40 €/m² auf 6.672,60 €/m²). Der Median sank beim Geschossbau um lediglich -9,8 %, beim individuellen Wohnbau um -10,4 %. Die Bodenrichtwerte 2024 wurden um rund 15 bis 20 Prozentpunkte über dem realen Markt festgesetzt.

2. Die Verzerrung zum Stichtag 01.01.2026: Mit den neuen Bodenrichtwerten zum 01.01.2026 fielen die Werte der 250 Adressen drastisch um durchschnittlich weitere -22,0 % auf 5.207,60 €/m² (Gesamtrückgang zu 2022: -26,9 %). Während beim individuellen Wohnbau der Indexverfall (-26,15 %) durch den BRW-Rückgang (-27,3 % Median) mit zweijähriger Verspätung nachgezeichnet wurde, tat sich im Geschossbau eine massive Kluft auf:

Der behördeneigene Index für Geschosswohnbauland stürzte von 445,00 Punkten (12/2021) auf 240,00 Punkte (12/2025) ab – ein historischer Preisverfall von -46,07 %!
Der Median der Bodenrichtwerte in Geschossbauzonen sank jedoch lediglich um -32,4 %.
In hochpreisigen Geschossbau-Lagen (z. B. Schwabing, Maxvorstadt mit WGFZ 2,5) sanken die Richtwerte typischerweise nur von 19.000 €/m² auf 13.800 €/m² – ein Minus von lediglich -27,4 %.

Unter Berücksichtigung des amtlichen Teilmarktindex für Geschossbau (-46,07 %) müsste ein Bodenrichtwert von 19.000 €/m² heute bei rund 10.250 €/m² liegen. Festgesetzt wurden jedoch 13.800 €/m². Die Bodenrichtwerte für Mehrfamilienhäuser und Mietwohngrundstücke liegen zum 01.01.2026 um 20 bis 35 % über dem amtlichen Preisindex der eigenen Behörde.

Was das für Erbschafts- und Schenkungssteuerbescheide bedeutet

Die gesetzliche Vermutung, dass ein Bodenrichtwert den Verkehrswert zutreffend widerspiegelt, ist durch die amtlichen Eingeständnisse des Gutachterausschusses juristisch erschüttert:

Bescheide der Jahre 2023, 2024 und 2025: Diese stützen sich auf die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024. Da der damalige Preisverfall von über 35 % in den Richtwerten fast vollständig ausgeblendet wurde, basieren alle Bescheide auf künstlich überhöhten Bemessungsgrundlagen.
Bescheide ab 2026 (Mehrfamilienhäuser & Geschossbau): Wer Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen oder gemischt genutzte Objekte erbt oder überträgt, wird mit Bodenwerten veranlagt, die den realen Markteinbruch von über 46 % verschleiern.

In beiden Konstellationen zieht das Finanzamt Steuern auf Werte ein, die am Markt niemals realisiert werden konnten. Die steuerliche Mehrbelastung liegt im Regelfall im fünf- bis siebenstelligen Eurobereich.

Der Ausweg: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

Niemand muss fehlerhafte Behördentabellen hinnehmen. Gemäß § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) steht jedem Steuerpflichtigen das gesetzliche Recht zu, den tatsächlichen, niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie durch ein Gutachten nachzuweisen.

Hier positioniert sich TRAUTENWOLF-IMMOBILIEN:

Wir sind die Sachverständigen. Wir erstellen die Gutachten: Wir führen nicht nur klassische Verkehrswertermittlungen durch, sondern belegen die methodische Fehlerhaftigkeit der Gutachterausschuss-Tabellen direkt anhand der behördeneigenen Widersprüche.
Interdisziplinäres Netzwerk: Wir arbeiten eng mit spezialisierten Fachanwälten für Erbrecht und Steuerberatern zusammen. Die Kanzleien führen das Einspruchsverfahren – wir liefern das methodisch unangreifbare Beweismittel.
Ergebnis: In der Praxis führen unsere Gutachten regelmäßig zu Wertabschlägen von 20 % bis über 40 %gegenüber dem typisierenden Ansatz des Finanzamts – und retten beträchtliches Vermögen vor ungerechtfertigtem Steuerzugriff.

Lassen Sie Ihren Bescheid von uns unverbindlich auf sein Einsparpotenzial prüfen, bevor die Einspruchsfrist verstreicht.

Für alle laufenden Verfahren und offenen Fristen: Sofort Einspruch einlegen, Vollziehung aussetzen lassen (AdV) und Gutachten ankündigen.
Für vermeintlich bestandskräftige Bescheide: Den Feststellungsbescheid prüfen! In einem Großteil der Fälle ist der Grundbesitzwert verfahrensrechtlich noch angreifbar (sei es über § 164 AO, offene Grundlagenbescheide oder fehlende Feststellungen).