Wenn das Finanzamt ein Gutachten ungerechtfertigt ablehnt reagieren wir massiv

Bei Erbschaft, Schenkung oder zur Abschreibung des Gebäudeanteils

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, greift oft zum Verkehrswertgutachten, um den vom Finanzamt viel zu hoch berechneten Steuerwert zu korrigieren. Der Gesetzgeber sieht diesen Weg des „Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts“ ausdrücklich vor (§ 198 BewG).

Doch was passiert, wenn man das teure Gutachten einreicht? Oft folgt ein langes Ablehnungsschreiben vom Finanzamt. Für den Laien klingt das bedrohlich: Hat der Gutachter schlecht gearbeitet? Muss das Gutachten geändert werden?

Die Realität des Finanzamts: Einschüchterung durch Textbausteine und Allgemeinpositionen

In unserer Praxis als Sachverständige bei Trautenwolf Immobilien erleben wir immer wieder, dass Finanzämter Gutachten mit fadenscheinigen, standardisierten Textbausteinen ablehnen. Das Ziel ist offensichtlich: Die Einschüchterung des Steuerzahlers. Wer einknickt und den Einspruch zurückzieht, beschert dem Staat höhere Steuereinnahmen. Dabei sind die Argumente der Sachbearbeiter fachlich und rechtlich oft unhaltbar. Zwei klassische Beispiele aus unserem Alltag:

Beispiel 1: Der Mythos der „8 Vergleichspreise“ Ein beliebter Trick der Ämter: Sie lehnen ein Gutachten ab, weil der Gutachter nicht exakt „bis zu 8 Einzelvergleichspreise“ beim Gutachterausschuss angefragt hat. Stattdessen nutzen wir oft die umfassenden statistischen Auswertungen der Immobilienmarktberichte (z.B. Tabelle 30 des Gutachterausschusses München) kombiniert mit Marktdaten. Das Finanzamt behauptet dann pauschal, dies sei „nicht gestattet“ oder „zu ungenau“.

Diese Position des Finanzamts ist fachlich gesehen unhaltbar. Sie zielt lediglich darauf ab, die Sachverständigen, die Steuerberater und die Steuerzahler zu zermürben. Das Finanzamt weiss, dass das Einholen der „Einzelvergleichspreise“ beim Gutachterausschuss oft bis zu sechs Wochen dauert und den Prozess kompliziert und teuer macht, ohne jedoch dabei einen qualitativen Mehrwert zu erreichen.

Beispiel 2: Erfundene Fachbegriffe und falsche Vorschriften Manchmal werden Sachbearbeiter am Finanzamt sehr kreativ. Da werden plötzlich Verfahren eingefordert, die in der angeblichen Form in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gar keinen Sinn ergeben – wie etwa ein isoliertes „Vergleichsfaktorverfahren“, wo eigentlich das klassische Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren geboten ist.

Fazit: man muss dem Finanzamt gelassen aber massiv entgegentreten

Das Finanzamt schreibt oft Textbausteine und Allgemeinpositionen. Dabei bezieht es sich jedoch nie auf Urteile oder auf ensprechende Paragrafen aus ImmoWertV oder der ImmoWertA. Das Finanzamt stellt Thesen auf wie „ist nicht zulässig“ usw. Das Finanzamt schreibt – nach unserer Beobachtung – jedoch nie, als Beispiel „ist nicht zulässig gemäß § 9 Abs. 3 ImmoWertV“. Diese geboten Tiefe fehlt diese Ablehnungsschreiben“. Hinzu kommt, dass Gutachten niemals in Gänze abgelehnt werden dürfen, wenn einzelne Parameter oder Abzüge auch anders hätten gewichtet werden können. Doch auf das Finanzamt kann man mit Blick auf die Rechtslage mit Gelassenheit reagieren:

Unser Rat: Ruhe bewahren und wehren. Wir wehren uns in diesen Fällen gegen das Finanzamt massiv.

Lassen Sie sich von Ablehnungsschreiben, die vor Paragrafen und vermeintlichen Formfehlern strotzen, nicht einschüchtern. Wenn wir von Trautenwolf Immobilien Ihr Gutachten erstellen, stehen wir hinter unserer methodischen Arbeit. Wir liefern Ihnen die nötigen fachlichen Argumente, um die unberechtigten Einwände des Finanzamts im Einspruchsverfahren oder vor dem Finanzgericht sachlich zu entkräften. Und genau deshalb bieten wir Ihnen unsere einzigartige Geld-zurück-Garantie an.

Beispiel eines unserer Schreiben an das Finanzamt:

Schreiben des Finanzamts München vom 04.09.2026
Herr M., Aktenzeichen XYZ

Harald Huber, am 14.09.2026
Zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien 
(IQ-Zert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024)
harald.huber@trautenwolf-immobilien.de
089 244 146 515
0173 595 4338

Stellungnahme zur Ablehnung des Gutachtens
Das Finanzamt München neigt in Ablehnungsschreiben zu Allgemeinpositionen und Textbausteinen, die oftmals fachlich falsch sind. Grundsätzlich ist es nicht Aufgabe eines Sachverständigen, die Gutachten so zu schreiben, dass es den Allgemeinpositionen und Textbausteinen des Finanzamts entspricht, damit es letztlich vom Finanzamt anerkannt wird. Das Ziel ist ausschließlich die Ermittlung des Verkehrswerts i.S.d. § 194 BauGB und § 198 BewG. Hierzu muss das Gutachten methodisch sauber sein.

Zur Ablehnung
Mit o. g. Schreiben hat das Finanzamt München mein Gutachten vorrangig mit folgender Begründung abgelehnt: „Eine Vergleichswertermittlung anhand der Auswertungen im Immobilienmarktbericht ist dagegen nicht plausibel, weil hier eine zu pauschale Auswertung vorliegt, die zwar für eine überschlägige Wertermittlung geeignet sind, jedoch nicht für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Rahmen des 5 198 BewG.“ Diese Begründung des Finanzamts ist fachlich unzutreffend. Das Finanzamt stellt hier lediglich eine These auf, vermeidet es jedoch, diese Position juristisch zu untermauern. Eine Ablehnung des Gutachtens wirkt schon alleine aufgrund des Verzichts auf eine juristische Untermauerung willkürlich.

Das Finanzamt ist im Weiteren keinesfalls dazu berechtigt, mein Gutachten in Gänze abzulehnen. Hierzu gibt es mehrere BFH-Urteile, insbesondere diese: BFH, Urteil vom 03.12.2008 – II R 40/07 und Urteil vom 11.09.2013 – II R 61/11

Methodische Herleitung der Vergleichspreise
Die bloße Behauptung des Finanzamts, der Vergleichspreis sei unzulässigerweise aus reinen Onlineangeboten (Immoscout24) ermittelt worden, ist sachlich falsch und widerspricht den Seiten 29 bis 31 des Gutachtens.

Tatsächlich stützt sich die Bewertung maßgeblich auf die statistische Auswertung des Gutachterausschusses (Jahresbericht 2023, Tab. 30, gute Lage) sowie auf Machine-Learning-Preise. Die Angebotsdaten wurden lediglich unterstützend hinzugezogen und – wie auf Seite 31 transparent dokumentiert – mit einem sachverständigen Marktabschlag (Faktor 0,810) versehen.

Den vom Finanzamt geforderten Rückgriff auf bis zu 8 isolierte Vergleichspreise des Gutachterausschusses habe ich im Gutachten (Seite 29, Punkt 10.1.3) ausdrücklich und methodisch begründet verworfen. Eine aggregierte Grundgesamtheit aus dem Jahresbericht minimiert den Standardfehler nach dem Gesetz der großen Zahlen massiv und eliminiert zufällige Ausreißer. Es obliegt dem methodischen Ermessen und der weisungsfreien Sachkunde des Gutachters, diese statistisch überlegene Datenbasis (Tabelle 30) den qualitativen Schwächen von wenigen Einzelvergleichspreisen vorzuziehen.

Weisungsfreiheit
Die sachverständige Weisungsfreiheit ist ein zentraler Grundsatz für Sachverständige und Gutachter. Sie besagt, dass der Sachverständige bei der Erstellung seines Gutachtens völlig unabhängig, unparteiisch und frei von Vorgaben Dritter agieren muss.

In meinem Gutachten habe ich ausführlich erläutert warum ich eben nicht bis zu acht Vergleichspreise vom Gutachterausschuss eingeholt habe. Das der Tabellenwert aus dem „Jahresbericht 2023, Tab 30, gute Lage“ um weitere Vergleichsquellen angereichert wurde kommt dem Ergebnis insgesamt zugute. Die zusätzliche Heranziehung von Marktdaten (inkl. plausibilisierter Angebotsdaten unter Berücksichtigung marktüblicher Abschläge) diente ausschließlich der Feinjustierung und Erhöhung der Genauigkeit, um den tatsächlichen Marktgegebenheiten am Stichtag gerecht zu werden.

Dies ist methodisch sauber und nachvollziehbar dokumentiert. Das Finanzamt hat keinerlei Mandat vom Sachverständigen einzufordern, dass das Vergleichswertverfahren anders (methodisch schlechter) aufgebaut werden muss, damit es anerkennenswert ist.

Relevanz des späteren Verkaufspreises (Stichtagsprinzip)
Das Finanzamt bemängelt die Nichtberücksichtigung eines Verkaufspreises. Maßgeblicher Wertermittlungsstichtag dieses Gutachtens ist jedoch der 23.02.2023. Gemäß dem zwingenden Stichtagsprinzip im Steuer- und Bewertungsrecht (§ 11 BewG, § 3 Abs. 1 ImmoWertV) sind die Wertverhältnisse exakt zu diesem Zeitpunkt maßgeblich.

Wie im Gutachten auf Seite 17 detailliert dargelegt, befand sich der Münchner Immobilienmarkt ab 2022/2023 in einem massiven, beispiellosen Markteinbruch mit signifikanten Preisrückgängen. Ein Verkauf, der weit nach dem Wertermittlungsstichtag in einem völlig veränderten Marktumfeld stattgefunden hat, ist für die retrospektive Wertermittlung zum 23.02.2023 rechtlich irrelevant und durfte fachlich nicht herangezogen werden.

Grundsatz der Gesamtwürdigung in der Immobilienbewertung
Ein Gutachten zur Immobilienbewertung darf nicht pauschal aufgrund eines einzelnen Merkmals verworfen werden. Die Wertermittlung ist eine komplexe Analyse, die eine Vielzahl von Faktoren wie Lage, Zustand, Vergleichspreise und Marktlage umfassend berücksichtigt.

Ein isolierter Aspekt allein ist nicht ausreichend für eine Ablehnung, da es sich bei der Immobilienbewertung um einen ganzheitlichen Prozess handelt. Gerichte und Sachverständige betrachten alle relevanten Faktoren im Zusammenspiel, um einen fundierten Verkehrswert zu ermitteln. Ein einzelnes Merkmal, egal ob positiv oder negativ, führt in der Regel nicht automatisch zur Ablehnung eines Gutachtens, solange die Methodik nachvollziehbar ist und die wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren angemessen berücksichtigt wurden.

BGH, Urteil vom 10.10.2013 – III ZR 345/12: Ein Gutachten ist nicht bereits fehlerhaft oder unbrauchbar, weil einzelne Parameter oder Abzüge auch anders hätten gewichtet werden können. Dem Sachverständigen steht bei der Gewichtung einzelner wertbeeinflussender Faktoren ein methodischer Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu.

BVerfG, Beschluss vom 28.01.2002 – 1 BvR 1533/00 (NJW-RR 2002, 1368): Ein Gutachten darf nicht pauschal verworfen oder übergangen werden, solange es nicht grob mangelhaft, widersprüchlich oder unvollständig ist. Kritik an einzelnen Faktoren verpflichtet das Gericht zunächst zur Einholung einer ergänzenden Stellungnahme (§ 411 Abs. 3 ZPO), nicht zur Ablehnung des Werks.

BGH, Beschluss vom 18.05.2021 – VI ZR 1205/20: Das Gericht verletzt das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es Einwände einer Partei gegen Einzelannahmen des Gutachters ungeprüft übernimmt und das Gutachten als unbrauchbar verwirft, statt dem Sachverständigen Gelegenheit zur Klarstellung und Begründung der Gesamtschau zu geben.

BFH, Urteil vom 03.12.2008 – II R 40/07 & Urteil vom 11.09.2013 – II R 61/11: Im Rahmen des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) kommt es auf die methodische Schlüssigkeit der Wertermittlung nach den Grundsätzen der ImmoWertV an. Abweichungen oder Kritikpunkte an isolierten Hilfswerten (wie einzelnen Liegenschaftszinssätzen oder Vergleichspreisen) führen nicht zur Unverwertbarkeit, solange das Ergebnis im Gesamtgefüge plausibel und methodisch sauber hergeleitet ist.

BFH, Urteil vom 24.10.2017 – II R 40/15: Maßgeblich ist, dass das Gutachten aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar darlegt, wie der Sachverständige von den wertbildenden Faktoren zum Gesamtergebnis gelangt ist.

Empfehlung der gerichtlichen Feststellung
Das vorliegende Gutachten legt aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar dar, wie von den wertbildenden Faktoren auf das Gesamtergebnis geschlossen wurde (vgl. BFH, Urteil vom 24.10.2017 – II R 40/15). Es besteht aus gutachterlicher Sicht keine fachliche Grundlage, das in sich schlüssige, methodisch sauber erarbeitete und methodisch im Ermessensspielraum liegende Gutachten anzupassen. Dem Auftraggeber wird empfohlen, den Weg vor das Finanzgericht einzuschlagen.

Kontakt zu Trautenwolf-Immobilien