Wie wir arbeiten: Finanzamt möchte 5.3 Mio € aber wir setzen 1.8 Mio € durch.

Objektart

Mehrfamilienhaus

Bewertungsanlass

Erbfall (§ 198 BewG)

Bescheid Finanzamt

5,3 Mio. €

Bewertung	Finanzamt (Erstbescheid)	Trautenwolf Gutachten
Festgestellter Wert	5.300.000 €	1.800.000 €
Abweichung zum Bescheid	Ausgangswert (100 %)	-66 % (-3,5 Mio. €)
Status vor Finanzamt	Forderung	Vollumfänglich anerkannt

Verfahrensverlauf bis zur Anerkennung

1. Bescheid Finanzamt

5,3 Mio. €

Trautenwolf Gutachten

1,8 Mio. €

1. Korrektur Finanzamt

3,3 Mio. €

Gutachten (angepasst)

1,8 Mio. €

2. Korrektur Finanzamt Trautenwolf beharrt auf 1,8 Mio. €

2,2 Mio. €

Endergebnis Vom Finanzamt anerkannt

1,8 Mio. €

Wir bleiben standhaft gegenüber hoffnungslos überzogenen Forderungen des Finanzamts.

Am 27. Dezember 2024 setzte das Finanzamt den Grundbesitzwert für ein ererbtes Mehrfamilienhaus in München auf rund 5,3 Millionen Euro fest. Die Berechnung basierte rein auf schematischen Tabellenwerten der Finanzverwaltung – ohne jede Würdigung der tatsächlichen baulichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten. Die daraus resultierende Erbschaftsteuer hätte den Eigentümer unmittelbar zum Notverkauf gezwungen.

Der Erbe beauftragte uns am 10. Januar 2025 mit dem Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG. Unser am 12. März 2025 fertiggestelltes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV wies einen tatsächlichen Verkehrswert von knapp 1,8 Millionen Euro aus.

Einschüchterung durch Textbausteine statt Gesetzesnormen

Am 30. Oktober 2025 übermittelte die Behörde den Entwurf einer vollständigen Ablehnung. Das Vorgehen folgte einem bekannten behördlichen Muster: Pauschale Zurückweisung durch standardisierte Textbausteine und Behauptungen wie „das ist so nicht zulässig“ – ohne Benennung einer konkreten Rechtsnorm aus der ImmoWertV.

Eine solche pauschale Verwerfung ist rechtlich unhaltbar:

Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, III ZR 345/12) ist ein Gutachten nicht unbrauchbar, weil einzelne Hilfswerte oder Abschläge auch anders hätten gewichtet werden können. Dem Sachverständigen steht ein methodischer Ermessensspielraum zu.
Für den Nachweis nach § 198 BewG kommt es auf die methodische Schlüssigkeit der Wertermittlung an (BFH, II R 40/07, II R 61/11 und II R 40/15). Kritik an Einzelansätzen rechtfertigt niemals die vollständige Verwerfung eines in sich plausiblen Werks.
Das Übergehen eines Gutachtens ohne fachliche Klärung verletzt das rechtliche Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG (BGH, VI ZR 1205/20; BVerfG, 1 BvR 1533/00).

Der Ortstermin: Finanzamt baut Drohkulisse auf und möchte anstatt 5,3 Mio € nur noch 3,3 Mio €. Doch wir bleiben standhaft

Beim Ortstermin am 17. November 2025 in einer leerstehenden Wohnung des Objekts eröffnete die Vertreterin des Finanzamts das Gespräch mit einer klaren Drohkulisse: Entweder eine Einigung „jetzt und heute hier am Tisch“ auf 3,3 Millionen Euro, oder eine Neufassung des Gutachtens durch unser Büro oder der Klageweg vor dem Finanzgericht. Die Mitarbeiterin des Finanzamts sagt ernsthaft: „Schreiben Sie ein gescheit´s Gutachten“.

Wir wiesen den Vergleichsvorschlag zurück. Sachverständige Gutachten sind an die gesetzliche Weisungsfreiheit gebunden und kein Gegenstand behördlichen Feilschens.

Da die Mitarbeiterin des Finanzamts die Paragrafen und den Inhalt der ImmoWertV offenbar gar nicht parat hat, und gar nicht fachlich sondern nur emotional argumentiert, rieten wir dem Mandanten und dessen Rechtsanwalt zur gerichtlichen Feststellung. Das Treffen endete ergebnislos.

Der Telefontermin: Finanzamt möchte anstatt 3,3 Mio € nur noch 2,2 Mio €. Doch wir bleiben immer noch standhaft

Im Februar 2026 bat das Finanzamt von sich aus um ein Gespräch, um das Klageverfahren vor dem Finanzgericht abzuwenden. Das Finanzamt schlägt im Telefonat am 05.05.2026 um ca. 16:15 Uhr vor, dass unser Gutachten auf nun 2,2 Millionen Euro angepasst werden soll. Dies wäre ja nur etwas mehr als unsere 1,8 Millionen Euro. Wir lehnen erneut ab und verweisen auf die Möglichkeit des Klageverfahrens.

Wir ändern im Gutachten eine einzige Zahl von 3,1 % auf 3,0 %: Finanzamt lenkt ein und kennt das Gutachten an

Als formeller Aufhänger für eine verwaltungsinterne Zustimmung diente der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren: Unser rechnerisch ermittelter, objektspezifischer Wert lag bei 3,1 Prozent. Nach Rundung auf glatte 3,0 Prozent – eine Auswirkung auf den Gesamtwert von wenigen Euro – wurde das Gutachten mit einem Verkehrswert von 1,8 Millionen Euro durch das Finanzamt vollumfänglich anerkannt.

Ohne jahrelange Gutachtenpraxis wäre ein Einlenken unvermeidbar gewesen

Ein solcher Verhandlungsdruck am Küchentisch zeigt die eigentliche Herausforderung im Steuerstreit um Immobilienwerte: Wenn ein Amt mit Ablehnung, Formfehlern oder einem Prozess vor dem Finanzgericht droht, knicken die meisten Eigentümer, Berater oder unerfahrenen Bewerter ein. Die Verlockung, sich auf einen scheinbaren Kompromiss von 3,3 Millionen Euro einzulassen, ist enorm groß – hätte den Eigentümer hier aber rund 1,5 Millionen Euro zusätzliche Besteuerungsgrundlage gekostet.

Standhalten kann man in dieser Situation nur mit tiefster Praxiserfahrung, absoluter Sattelfestigkeit in den Normen der ImmoWertV und der Kenntnis der einschlägigen BFH-Rechtsprechung. Wer die Mechanismen der Finanzverwaltung nicht aus hunderten Gutachten kennt, kann den Scheinargumenten nichts entgegensetzen.

Weil wir der behördlichen Drohkulisse über Monate nicht gewichen sind, wurde der tatsächliche Verkehrswert von 1,8 Millionen Euro durchgesetzt: Eine Reduktion der Bemessungsgrundlage um 3,5 Millionen Euro (–66 Prozent), dank derer der Erbe sein Mehrfamilienhaus im Familienbesitz halten konnte.

Grundsatz der Gesamtwürdigung in der Immobilienbewertung
Ein Gutachten zur Immobilienbewertung darf nicht pauschal aufgrund eines einzelnen Merkmals verworfen werden. Die Wertermittlung ist eine komplexe Analyse, die eine Vielzahl von Faktoren wie Lage, Zustand, Vergleichspreise und Marktlage umfassend berücksichtigt.

Ein isolierter Aspekt allein ist nicht ausreichend für eine Ablehnung, da es sich bei der Immobilienbewertung um einen ganzheitlichen Prozess handelt.
Gerichte und Sachverständige betrachten alle relevanten Faktoren im Zusammenspiel, um einen fundierten Verkehrswert zu ermitteln. Ein einzelnes Merkmal, egal ob positiv oder negativ, führt in der Regel nicht automatisch zur Ablehnung eines Gutachtens, solange die Methodik nachvollziehbar ist und die wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren angemessen berücksichtigt wurden.

BGH, Urteil vom 10.10.2013 – III ZR 345/12: Ein Gutachten ist nicht bereits fehlerhaft oder unbrauchbar, weil einzelne Parameter oder Abzüge auch anders hätten gewichtet werden können. Dem Sachverständigen steht bei der Gewichtung einzelner wertbeeinflussender Faktoren ein methodischer Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu.

BVerfG, Beschluss vom 28.01.2002 – 1 BvR 1533/00 (NJW-RR 2002, 1368): Ein Gutachten darf nicht pauschal verworfen oder übergangen werden, solange es nicht grob mangelhaft, widersprüchlich oder unvollständig ist. Kritik an einzelnen Faktoren verpflichtet das Gericht zunächst zur Einholung einer ergänzenden Stellungnahme (§ 411 Abs. 3 ZPO), nicht zur Ablehnung des Werks.

BGH, Beschluss vom 18.05.2021 – VI ZR 1205/20: Das Gericht verletzt das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es Einwände einer Partei gegen Einzelannahmen des Gutachters ungeprüft übernimmt und das Gutachten als unbrauchbar verwirft, statt dem Sachverständigen Gelegenheit zur Klarstellung und Begründung der Gesamtschau zu geben.

BFH, Urteil vom 03.12.2008 – II R 40/07 & Urteil vom 11.09.2013 – II R 61/11: Im Rahmen des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) kommt es auf die methodische Schlüssigkeit der Wertermittlung nach den Grundsätzen der ImmoWertV an. Abweichungen oder Kritikpunkte an isolierten Hilfswerten (wie einzelnen Liegenschaftszinssätzen oder Vergleichspreisen) führen nicht zur Unverwertbarkeit, solange das Ergebnis im Gesamtgefüge plausibel und methodisch sauber hergeleitet ist.

BFH, Urteil vom 24.10.2017 – II R 40/15: Maßgeblich ist, dass das Gutachten aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar darlegt, wie der Sachverständige von den wertbildenden Faktoren zum Gesamtergebnis gelangt ist.

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