Grundlage sind nachweislich fehlerhaft berechnete Bodenrichtwerte 2024 und eine Öffnungsmöglichkeit gemäß Gutachterausschuss der Stadt München. Wie Sie mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten den Gebäudeanteil maximieren und jährlich fünfstellige Steuerbeträge retten
Ein Fachbeitrag von Harald Huber, Sachverständiger für Immobilienbewertung und Inhaber von TRAUTENWOLF-IMMOBILIEN.
Kapitalanleger, die in München eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt erwerben, erleben bei der steuerlichen Veranlagung regelmäßig denselben Konflikt: Das Finanzamt kürzt die steuerliche Gebäudeabschreibung (AfA) drastisch zusammen.
Da der Grund- und Bodenanteil steuerlich nicht abnutzbar ist, kann ausschließlich der reine Gebäudewert über die Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden (in der Regel mit 2 % bis 3 % p. a.). Die Finanzverwaltung bedient sich zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises standardmäßig der sogenannten BMF-Arbeitshilfe (einem standardisierten Berechnungstool des Bundesfinanzministeriums).
In Hochpreisregionen wie München führt dieses starre Rechenmodell zwangsläufig zu praxisfernen Resultaten: Es weist dem Grund und Boden regelmäßig Anteile von 75 %, 80 % oder gar 85 % des Gesamtkaufpreises zu. Für das eigentliche Gebäude verbleibt oft nur ein verschwindend geringer Restbetrag – die steuerliche Abschreibung wird über die gesamte Haltedauer der Immobilie beschnitten.
Was die Finanzämter verschweigen: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat diese behördliche Praxis in seinem amtlichen Jahresbericht selbst als problematisch und ungeeignet bezeichnet. In Kombination mit den nachweislich fehlerhaft festgesetzten Bodenrichtwerten eröffnet dies Käufern und Investoren eine rechtssichere Handhabe zur Durchsetzung realistischer Gebäudeabschreibungen.
Die offizielle Rüge des Gutachterausschusses München (Seite 51)
Auf Seite 51 des amtlichen Jahresberichts für 2025 nimmt der Münchner Gutachterausschuss im Kapitel „Bodenrichtwerte“ explizit und unmissverständlich Stellung zur behördlichen Kaufpreisaufteilung bei Bestandsimmobilien:
„Bei der aus verschiedenen Anlässen durchzuführenden Aufteilung des Kaufpreises gebrauchter Eigentumswohnungen in einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil wird die Heranziehung der aktuellen Bodenrichtwerte in unveränderter Form als problematisch gesehen, weil es dabei zu sehr hohen Bodenwertanteilen kommt.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die sich auf unbebaute, d.h. frei verfügbare Grundstücke beziehen (…). Die mit solchen Grundstücken korrelierenden Gewinnerwartungen können über die in Bestandswohnungen erzielbaren Mieten in der Regel nicht abgebildet werden. Damit stellt sich die Frage, ob diese Bodenrichtwerte die in §§ 13, 16 und 26 Abs. 2 ImmoWertV 2021 geforderte hinreichende Übereinstimmung von Grundstücksmerkmalen aufweisen, um für eine Wertaufteilung nach Boden- und Gebäudeanteil bei Bestandsobjekten geeignet zu sein.“
Der Gutachterausschuss legt den methodischen Konstruktionsfehler der Finanzverwaltung offen:
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Ein Bodenrichtwert bewertet freies, sofort bebaubares Bauland unter der Prämisse einer maximalen Neubebauung und Gewinnerzielung.
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Eine gebrauchte Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus erwirtschaftet jedoch Bestandsmieten (oft durch Mietspiegel und Mietpreisbremsen limitiert) und ist an die bestehende Gebäudesubstanz gebunden.
Speist das Finanzamt den unbereinigten Bodenrichtwert 1:1 in das BMF-Tool ein, wird der Bodenwert maßlos überschätzt und der Gebäudewert steuerwidrig entwertet. Der Gutachterausschuss verweist auf Seite 51 deshalb ausdrücklich darauf, dass ein eigens entwickeltes modifiziertes Verfahren vom Finanzamt anerkannt wurde, und empfiehlt Betroffenen wörtlich, sich „an private Sachverständige zu wenden“.
Der doppelte Hebel: Die verzerrten Bodenrichtwerte 2024 und 2026
Die BMF-Arbeitshilfe wird für Käufer in München zu einer extremen Belastung, da die zugrundeliegenden Bodenrichtwerte selbst fehlerhaft abgeleitet wurden:
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Erwerbe 2023 bis 2025 (Stichtag 01.01.2024): Trotz eines nachgewiesenen Preiseinbruchs von 36 % am Gesamtmarkt korrigierte der Gutachterausschuss München die Richtwerte unserer 250 Adressen lediglich um durchschnittlich 6,3 %. Das BMF-Tool griff folglich auf künstlich aufgeblähte Bodenwerte zu und schnitt die Gebäude-AfA fast vollständig ab.
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Erwerbe ab 2026 (Mehrfamilienhäuser & Geschossbau): Auf Seite 18 des Jahresberichts 2025 räumt der Gutachterausschuss ein, dass die bisherige Ableitungsmethode zusammengebrochen ist und mangels Kauffällen auf eine künstliche 50/50-Gleichgewichtung mit dem Einfamilienhausmarkt umgestellt werden musste. Während der behördeneigene Index für Geschosswohnbauland um -46,07 % einbrach, sanken die Richtwerte in Geschossbauzonen im Median nur um -32,4 % (in Lagen wie Schwabing oder Maxvorstadt nur um rund -27 %).
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, speist in das BMF-Tool Bodenrichtwerte ein, die um bis zu 35 % über dem amtlichen Preisindex der Behörde liegen! Die BMF-Arbeitshilfe potenziert damit diese behördliche Überbewertung.
Doch die aktuelle Rechtslage bietet einen Ausweg: Grundsatzurteil des BFH vom 21.07.2020 (IX R 26/19)
Das starre Beharren der Finanzämter auf der BMF-Arbeitshilfe ist rechtswidrig. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) verbindlich klargestellt:
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Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm und bindet weder Gerichte noch Steuerpflichtige.
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Das BMF-Tool darf vom Finanzamt nicht starr angewendet werden, wenn es die realen Wertverhältnisse verfehlt oder wesentliche wertbeeinflussende Faktoren (wie die Diskrepanz zwischen Bauland und Bestandsertrag) unberücksichtigt lässt.
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Der Steuerpflichtige hat das uneingeschränkte Recht, die zutreffende Kaufpreisaufteilung durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung nachzuweisen.
Ein nach anerkannten Grundsätzen der ImmoWertV erstelltes Gutachten bricht die typisierende Schätzung des Finanzamts.
Was ein Gutachten in Zahlen bedeutet
Der finanzielle Hebel einer sachverständigen Kaufpreisaufteilung ist beträchtlich:
Vergleich: BMF-Arbeitshilfe vs. Sachverständigengutachten (Trautenwolf)
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Kaufobjekt: Vermietete Eigentumswohnung München, Baujahr 1975, Kaufpreis 850.000 €
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Parameter BMF-Tool (Finanzamt) Gutachten (Trautenwolf)
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Bodenwertanteil 78 % (= 663.000 €) 46 % (= 391.000 €)
Gebäudewertanteil (AfA-Basis) 22 % (= 187.000 €) 54 % (= 459.000 €)
Jährliche Abschreibung (3 % AfA) 5.610 € p. a. 13.770 € p. a.
Jährliche Steuerersparnis (bei 42 % ESt) 2.356 € p. a. 5.783 € p. a.
Steuervorteil über 10 Jahre 23.562 € 57.834 €
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ZUSÄTZLICHE LIQUIDITÄT DURCH GUTACHTEN: + 34.272 € (nach Steuern)
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Bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder größeren Portfolios summiert sich dieser steuerliche Vorteil über die Jahre regelmäßig auf sechsstellige Beträge.
Die Lösung: Kaufpreisaufteilung durch TRAUTENWOLF-IMMOBILIEN
Steuerberater führen die steuerliche Vertretung – wir als Sachverständige schreiben das methodisch unangreifbare Gutachten.
TRAUTENWOLF-IMMOBILIEN wendet ein vom Finanzamt und der Rechtsprechung anerkanntes, modifiziertes Verfahren an:
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Bodenwertbereinigung gemäß der Berechnungsformel des Gutachterausschusses: Wir korrigieren den unbereinigten Bodenrichtwert um die Diskrepanz zwischen Neubauerwartung und tatsächlichem Bestandsertrag unter Berücksichtigung realer Liegenschaftszinssätze. Wir beziehen uns hier auf die Veröffentlichung in den Jahresberichten.
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Korrektur überhöhter Richtwerte: Wir konfrontieren das Finanzamt mit dem amtlichen Indexabsturz von -46,07 % und dem behördlichen Eingeständnis der Fehlkalkulation auf Seite 18 des Jahresberichts 2025.
Lassen Sie sich Ihre Abschreibung nicht von einer starren Excel-Tabelle kürzen. Die Kosten für ein Gutachten amortisieren sich durch die gesicherte Steuerersparnis in den meisten Fällen bereits im ersten oder zweiten Jahr.
Senden Sie uns Ihren Kaufvertrag oder Notarentwurf für eine unverbindliche Vorprüfung des Optimierungspotenzials.
TRAUTENWOLF-IMMOBILIEN
Harald Huber Immobilien GmbH
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Telefon: 089 244 146 510 | E-Mail: service@trautenwolf-immobilien.de
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