Methodische Ableitung von Liegenschaftszinssätzen unter Berücksichtigung stark steigender Kapitalmarktzinsen – Argumentation gegen das Finanzamt München

Fachgutachterliche Stellungnahme zur methodischen Ableitung von Liegenschaftszinssätzen im Rahmen des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG unter Berücksichtigung der Kapitalmarktentwicklung 2022–2024

Präambel und gutachterliche Aufgabenstellung

Die vorliegende gutachterliche Stellungnahme analysiert die Bewertungspraxis der Finanzverwaltung, spezifisch des Finanzamtes München, im Kontext der Feststellung von Grundbesitzwerten für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Im Zentrum der Untersuchung steht die Konfliktlinie zwischen der schematisierten Massenbewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und dem individualisierten Nachweis des tatsächlichen Verkehrswerts (gemeiner Wert) gemäß § 198 BewG in Zeiten disruptiver Marktveränderungen.

Der konkrete Anlass ist die systematische Ablehnung von Sachverständigengutachten für Bewertungsstichtage in den Jahren 2023 und 2024. Die Finanzverwaltung vertritt hierbei die Auffassung, dass die Liegenschaftszinssätze, welche aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse (GAA) der Jahre 2021 und 2022 stammen, weiterhin unverändert anzuwenden seien. Das Amt negiert in seiner Argumentation einen direkten und zeitnahen Kausalzusammenhang zwischen der historischen Zinswende am Kapitalmarkt (ab Mitte 2022) und den für die Immobilienbewertung relevanten Liegenschaftszinssätzen.

Diese Stellungnahme hat die Aufgabe, diese Verwaltungsauffassung auf ihre ökonomische, bewertungsrechtliche und finanzmathematische Haltbarkeit zu prüfen. Sie wird den Nachweis erbringen, dass die Fortschreibung von Marktdaten aus der Niedrigzinsphase („Nullzins-Ära“) auf Stichtage in der Hochzinsphase („Zinswende“) gegen fundamentale Bewertungsgrundsätze verstößt, insbesondere gegen das Stichtagsprinzip und das Gebot der Modellkonformität im weiteren Sinne der Marktrelevanz. Die Analyse erfolgt aus der Perspektive eines unabhängigen Sachverständigen und stützt sich auf empirische Kapitalmarktdaten, immobilienwirtschaftliche Transmissionsmechanismen und die höchstrichterliche Rechtsprechung.

Rechtliche Rahmenbedingungen und die Beweislastverteilung nach § 198 BewG

2.1 Das Verhältnis von Typisierung und Einzelfallgerechtigkeit

Das Bewertungsgesetz verfolgt im Rahmen der Bedarfsbewertung das Ziel, in einem standardisierten Massenverfahren Werte zu ermitteln, die dem gemeinen Wert nahekommen. Der Gesetzgeber nimmt dabei aus Gründen der Verwaltungspraktikabilität Vereinfachungen und Typisierungen in Kauf. Diese Typisierungen sind verfassungsrechtlich jedoch nur dann zulässig, wenn sie nicht zu einer systematischen Überbewertung führen und wenn dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit eingeräumt wird, eine gravierende Abweichung nachzuweisen.

Hier greift § 198 BewG als verfassungsrechtlich gebotenes Korrektiv („Öffnungsklausel“). Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in ständiger Rechtsprechung (vgl. BFH II R 47/15) klargestellt, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (oder eines vergleichbar qualifizierten Gutachters) zu führen ist.

Die Kernfrage im vorliegenden Diskurs ist die „Geeignetheit“ der verwendeten Daten. Das Finanzamt München argumentiert, dass die Daten des Gutachterausschusses (GAA) vorrangig seien. Dies ist im Grundsatz korrekt (§ 177 Abs. 2 BewG), jedoch nicht absolut. Daten sind nur dann vorrangig, wenn sie geeignet sind, den Wert am Stichtag abzubilden. Die These dieser Stellungnahme lautet, dass Daten, die auf Kaufpreisen von 2021 basieren, für einen Stichtag im Jahr 2024 per se ungeeignet sind, sofern keine sachverständige Anpassung an die veränderten Marktverhältnisse erfolgt. Eine starre Anwendung veralteter Parameter führt in volatilen Marktphasen zu einer Verletzung des Gleichheitssatzes (Art. 3 GG), da Immobilienvermögen im Vergleich zu Geldvermögen unrealistisch hoch bewertet würde.

2.2 Die Definition und Funktion des Liegenschaftszinssatzes

Um die Fehlerhaftigkeit der Amtsauffassung zu verstehen, bedarf es einer präzisen Definition des Streitgegenstands. Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß § 14 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Ökonomisch betrachtet stellt der Liegenschaftszinssatz die Renditeerwartung der Marktteilnehmer an das spezifische Immobilieninvestment dar. Er ist der Kehrwert des Vertrauens in die Wertstabilität und das Mietsteigerungspotenzial.

Das Finanzamt behandelt diese dynamische Variable in seiner Verwaltungspraxis wie eine physikalische Konstante. Diese statische Betrachtungswiese ignoriert die fundamentale Natur von Investitionsentscheidungen. Wenn sich die Alternativrenditen am Kapitalmarkt ändern, muss sich ceteris paribus die Renditeerwartung an Immobilien ändern, da Kapital ein flüchtiges Gut ist, das stets der effizientesten Allokation (unter Berücksichtigung von Risiko und Liquidität) folgt.

Die makroökonomische Zäsur: Analyse der Zinswende 2022–2024

Um die Argumentation des Finanzamtes, es bestünde kein Zusammenhang zwischen Kapitalmarkt und Liegenschaftszins, zu widerlegen, ist eine detaillierte Aufarbeitung der „Zeitenwende“ am Finanzmarkt unerlässlich. Wir blicken nicht auf eine normale Fluktuation, sondern auf den aggressivsten Zinsanhebungszyklus in der Geschichte der Europäischen Währungsunion.

3.1 Chronologie der Eskalation

Bis zum ersten Quartal 2022 befand sich der Markt in einem „Goldlöckchen-Szenario“ für Immobilien: Negative Realzinsen, hohe Liquidität und Anlegenotstand. Immobilien in München wurden zu Vervielfältigern von 40 bis 50 der Jahresnettokaltmiete gehandelt, was Liegenschaftszinssätzen von 1,5 % bis 2,5 % entsprach.

Mit dem Ausbruch des Ukraine-Krieges, der Energiekrise und dem Anspringen der Inflation auf über 10 % (in der Spitze) sahen sich die Zentralbanken zum Handeln gezwungen.

Zeitpunkt	EZB-Leitzins (Main Refinancing)	10-Jahres-Bundesanleihe (Risikofrei)	Hypothekenzins (10J fest, effektiv)
Januar 2021	0,00 %	-0,50 %	0,80 %
Januar 2022	0,00 %	-0,10 %	1,20 %
Juli 2022	0,50 % (Erste Erhöhung)	1,20 %	2,80 %
Januar 2023	2,50 %	2,20 %	3,60 %
Oktober 2023	4,50 %	2,80 %	4,20 %
Januar 2024	4,50 %	2,30 %	3,80 %

Die Tabelle verdeutlicht die Dramatik: Die Finanzierungskosten für Immobilienkäufer haben sich zwischen Anfang 2022 und Ende 2023 mehr als verdreifacht, zeitweise vervierfacht.

3.2 Der Transmissionsmechanismus auf den Immobilienmarkt

Das Finanzamt bestreitet die Kausalität. Die ökonomische Transmission ist jedoch evidenzasiert:

Verteuerung der Finanzierung: Für einen Kredit von 1.000.000 € zahlte ein Käufer 2021 ca. 8.000 € Zinsen p.a. (0,8%). Im Jahr 2023 waren es ca. 40.000 € p.a. (4,0%). Die monatliche Belastung stieg von 666 € auf 3.333 € (nur Zins, ohne Tilgung).
Einbruch der Tragbarkeit: Große Käuferschichten (Private, aber auch Institutionelle, die mit Leverage arbeiten) fielen als Nachfrager aus. Die „Leistbarkeit“ brach weg.
Ausweitung der Geld-Brief-Spanne (Bid-Ask-Spread): Verkäufer hielten psychologisch an den Preisen von 2021 fest („Anker-Effekt“). Käufer konnten diese Preise mathematisch nicht mehr darstellen.
Marktstarre und Preiskorrektur: Das Transaktionsvolumen brach ein (siehe Abschnitt 5). Dort, wo Verkäufe stattfanden, mussten Preisabschläge akzeptiert werden.

Zentrale Erkenntnis: Ein Preisabschlag bei gleichbleibender Miete führt mathematisch zwingend zu einem steigenden Liegenschaftszins.

Finanzmathematische Widerlegung der „Zinsinvarianz-Theorie“

Die Behauptung des Finanzamtes, Liegenschaftszinssätze seien von Kapitalmarktzinsen entkoppelt, lässt sich durch die Analyse des Leverage-Effekts und der Risikoprämien-Systematik widerlegen.

4.1 Der negative Leverage-Effekt als Preistreiber

Immobilieninvestitionen in München sind kapitalintensiv. Renditen (Liegenschaftszinsen) lagen 2021/2022 oft bei ca. 2,0 %. Solange der Fremdkapitalzins bei 1,0 % lag, lohnte sich die Verschuldung (positiver Hebel auf die Eigenkapitalrendite).

Szenario zum Stichtag 2023:

Forderung Finanzamt: Ansatz Liegenschaftszins 2,0 %.
Marktrealität Fremdkapital: 4,0 %.

Ein rationaler Investor, der eine Immobilie kauft, die 2,0 % Rendite abwirft, und diese mit einem Kredit zu 4,0 % finanziert, erleidet einen negativen Leverage-Effekt. Jeder Euro Fremdkapital vernichtet Eigenkapitalrendite.

Setzt man die Werte ein:

Da der Klammerausdruck negativ ist (-2,0%), sinkt die Eigenkapitalrendite drastisch ins Negative. Um dies zu verhindern, muss der Marktpreis der Immobilie sinken, bis die Gesamtkapitalrendite ( = Liegenschaftszins) wieder über oder zumindest in der Nähe der Fremdkapitalzinsen liegt.

Daraus folgt zwingend: Der Liegenschaftszins muss steigen, um Investitionsanreize zu bieten. Ein Beharren auf 2,0 % unterstellt, dass Marktteilnehmer irrational handeln und Geld vernichten wollen. Dies widerspricht der Definition des „Gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ (§ 194 BauGB).

4.2 Die Dekomposition der Rendite (Spread-Analyse)

Ein weiteres Argument liefert die „Spread“-Analyse. Investoren verlangen eine Prämie für das Risiko der Immobilienanlage gegenüber der risikofreien Anlage (Bundesanleihe).

2021: . . Spread = 2,5 %. Der Investor erhielt 2,5 Prozentpunkte mehr als bei der Bundesanleihe.
2023: . Würde der LZ bei 2,0 % bleiben (Amtsmeinung), wäre der Spread -0,5 %.

Die Risikoprämie wäre negativ. Das bedeutet: Die Immobilie (illiquide, klumpenrisikobehaftet, verwaltungsintensiv) würde weniger Rendite abwerfen als die sicherste Anlage der Eurozone (Bundesanleihe). In einem funktionierenden Markt ist dies ein unmögliches Gleichgewicht. Die Preise müssen fallen, damit der LZ steigt und wieder ein positiver Spread (üblicherweise 1,5 % bis 3,0 % je nach Lage) entsteht.

Empirische Evidenz: Der Markt hat sich gedreht

Das Finanzamt München argumentiert oft mit der „Trägheit“ des Immobilienmarktes. Während Aktienkurse in Sekunden reagieren, reagieren Immobilienpreise in Monaten. Diese Trägheit ist real, aber für Stichtage in 2023/2024 ist die Argumentation hinfällig, da der Zinsanstieg bereits Anfang 2022 begann. Der „Time-Lag“ war bis 2023 bereits abgelaufen.

5.1 Daten der Gutachterausschüsse und Transaktionsvolumina

Die Gutachterausschüsse selbst lieferten in ihren Marktberichten (oft im Textteil versteckt, auch wenn die Tabellen geglättet wurden) Hinweise auf die Krise.

Einbruch der Transaktionen: In München und anderen A-Städten gingen die Kauffälle für Renditeobjekte im Jahr 2023 gegenüber 2021 um teilweise über 50 % zurück.
Bedeutung für die Bewertung: Ein Markt mit 50 % weniger Transaktionen ist nicht mehr derselbe Markt wie zuvor. Die verbliebenen Transaktionen fanden selektiv statt. Oft handelte es sich um „Fire Sales“ oder Verkäufe von Objekten mit sehr hohem Entwicklungspotenzial. Die breite Masse der „teuren“ Objekte fand keine Käufer mehr. Wertermittlung muss diesen Liquiditätsabschlag berücksichtigen.

5.2 Externe Quellen und Indizes (vdp, IVD, Bulwiengesa)

Da der lokale Gutachterausschussbericht oft mit einer Verzögerung von bis zu 18 Monaten erscheint (Bericht 2024 basiert auf Daten 2023, die teilweise auf Kaufvertragsverhandlungen von Ende 2022 beruhen), muss der Sachverständige auf aktuellere Quellen zurückgreifen.

Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)

Der vdp-Index ist einer der verlässlichsten Indikatoren, da er auf echten Transaktionsdaten der finanzierenden Banken basiert.

Erkenntnis: Ab Q3 2022 weist der vdp-Index für Wohnimmobilien und insbesondere Gewerbeimmobilien fallende Kapitalwerte aus.
Liegenachftszinssatz-Implikation: Der vdp weist in seinen Research-Berichten explizit auf die „Yield Decompression“ (Anstieg der Renditen) hin. Während die Preise fielen, blieben die Neuvertragsmieten stabil oder stiegen leicht (wegen Wohnungsknappheit).
Mathematik: Sinkender Preis + Steigende Miete = Deutlich steigender Liegenschaftszins.

IVD (Immobilienverband Deutschland) – Marktbericht Süd

Auch der IVD Süd wies für den Großraum München im Herbst 2023 Preiskorrekturen bei Bestandsimmobilien aus. Insbesondere Objekte mit schlechterer Energiebilanz (unrenovierter Bestand) erlitten Preisabschläge von 15 % bis 25 %. Da der Gutachterausschuss oft „Durchschnittsobjekte“ abbildet, muss für diese Objekte zwingend ein höherer Liegenschaftszins (= höherer Risikoabschlag) angesetzt werden.

5.3 Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage

Plattformanalysen (z.B. von ImmoScout24 oder Sprengnetter) zeigten 2023 eine historische Schere zwischen Angebotspreisen (Wunschvorstellung Verkäufer) und tatsächlichen Transaktionspreisen. Das Finanzamt darf nicht hypothetische Angebotspreise bewerten, sondern muss den realisierbaren Preis ansetzen. Wenn Transaktionen nur bei einem LZ von 3,5 % zustande kommen, ist der LZ von 2,0 % aus dem GAA-Bericht 2022 eine fiktive Größe, die keinen Markt mehr repräsentiert.

Analyse der Argumente des Finanzamtes im Detail

In den Ablehnungsbescheiden verwendet das Finanzamt München (und andere bayerische Ämter) textbausteinartige Argumente. Diese gilt es methodisch zu dekonstruieren.

6.1 Argument: „Vorrang der Gutachterausschussdaten“

Behauptung: „Die vom Gutachterausschuss ermittelten Daten sind bindend und vorrangig vor allgemeinen Marktentwicklungen.“

Widerlegung: Die Bindungswirkung (§ 177 BewG) erstreckt sich auf die Anwendung der Daten, sofern diese geeignet sind. Der BFH (Urteil vom 25.04.2018, II R 47/15) hat entschieden, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts auch dadurch geführt werden kann, dass der Steuerpflichtige nachweist, dass die typisierten Daten den tatsächlichen Wert verfehlen. Wenn ein Sachverständiger nachweist, dass der LZ von 2021 im Jahr 2023 zu einem Kaufpreis führt, bei dem die Immobilie eine negative Rendite nach Finanzierung erwirtschaftet, ist der Nachweis der „Ungeeignetheit“ der Daten erbracht. Die Daten sind veraltet. Ein Gutachterausschussbericht ist ein historisches Dokument, kein Prognoseinstrument. Er bildet die Vergangenheit ab. In stabilen Zeiten ist Vergangenheit = Gegenwart. In Zeiten der Zinswende ist Vergangenheit Gegenwart.

6.2 Argument: „Modellkonformität“

Behauptung: „Der Gutachter muss das Modell des Gutachterausschusses einhalten. Da der GAA den LZ 2021 mit Modellparametern X ermittelt hat, müssen diese auch 2023 verwendet werden.“

Widerlegung: Modellkonformität bezieht sich auf die Methodik (z.B. Ansatz der Bewirtschaftungskosten nach II. BV oder ImmoWertV, Modell der Restnutzungsdauer). Sie bezieht sich nicht auf das Einfrieren von Marktdaten. Konformität bedeutet: Wenn der GAA den LZ auf Basis von Bruttomieten ableitet, darf der Gutachter nicht Nettomieten verwenden. Es bedeutet nicht, dass der Gutachter den LZ von 2,0 % verwenden muss, wenn der Markt nun 3,5 % verlangt. Der Gutachter muss den LZ anpassen, dabei aber im methodischen System des GAA bleiben (z.B. Anpassung über Zu-/Abschläge oder Ableitung aus aktuellen Kaufpreisen unter Beibehaltung der Kostenparameter).

6.3 Argument: „Fehlende Kausalität / Immobilien sind keine Anleihen“

Behauptung: „Der Immobilienmarkt folgt eigenen Gesetzen und korreliert nicht direkt mit dem EZB-Zins.“

Widerlegung: Wie in Abschnitt 4 gezeigt, ist dies unzutreffend. Immobilien konkurrieren im Portfolio institutioneller Anleger (Versicherungen, Pensionskassen) direkt mit Anleihen um Kapitalallokation. Wenn Anleihen attraktiver werden, fließt Kapital aus Immobilien ab, bis die Immobilienrenditen (durch Preissenkung) wieder attraktiv sind. Dieser Arbitrage-Prozess ist fundamentaler Bestandteil der Kapitalmarkttheorie. Bei privaten Käufern wirkt der Finanzierungszinssatz als harte Budgetrestriktion. Beide Mechanismen erzwingen eine Korrelation.

Lösungsansätze und Methodik für das Sachverständigengutachten

Um die Ablehnung durch das Finanzamt zu überwinden, muss das Gutachten methodisch „wasserdicht“ hergeleitet sein. Es reicht nicht, einen höheren LZ „aus dem Bauch“ zu schätzen. Der folgende methodische Kanon wird empfohlen:

7.1 Deduktive Ableitung (Top-Down-Ansatz)

Der Sachverständige sollte den LZ nicht frei erfinden, sondern basierend auf dem letzten verfügbaren GAA-Wert entwickeln.

Beispielrechnung:

Basis: Liegenschaftszins GAA München (Bericht 2022, Daten 2021) für Mehrfamilienhäuser, mittlere Lage: 2,0 %.
Trend-Analyse: Analyse der Prime-Yield-Entwicklung (Spitzenrenditen) für München laut Marktberichten (z.B. JLL, CBRE, Savills) zwischen Q4 2021 und Q4 2023.
- Ergebnis Recherche: Anstieg der Spitzenrendite von 2,1 % auf 3,4 %.
- Delta: +1,3 Prozentpunkte (130 Basispunkte).
Anpassung: Übertragung des Deltas auf das Bewertungsobjekt.
- Angepasster LZ = 2,0 % (Basis) + 1,3 % (Markttrend) = 3,3 %.
Verprobung: Führt ein LZ von 3,3 % zu einem plausiblen Vervielfältiger?
- Kehrwert 3,3 % = Faktor 30,3.
- Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren entspricht dies einem Rohertragsfaktor von ca. 24-25. Dies deckt sich mit den Beobachtungen von Maklern für das Jahr 2023. Der alte LZ von 2,0 % hätte zu Faktoren jenseits der 40 geführt, die 2023 am Markt nicht mehr realisierbar waren.

7.2 Nutzung von Marktanpassungsfaktoren (Indirekte Methode)

Sollte das Finanzamt auf der Verwendung des LZ von 2021 beharren, bietet das Bewertungsrecht einen Ausweg über § 14 Abs. 3 ImmoWertV (Marktanpassung).

Der Gutachter rechnet zunächst mit den „alten“ Daten (LZ 2,0 %). Er erhält einen vorläufigen Ertragswert, der dem Preisniveau von 2021 entspricht (z.B. 2.000.000 €). Anschließend wendet er einen Marktanpassungsfaktor an, um die Wertentwicklung von 2021 bis 2023 abzubilden.

Begründung: Der allgemeine Preisindex für Wohnimmobilien ist laut vdp/Destatis um 15 % gefallen.
Rechnung: 2.000.000 € x 0,85 = 1.700.000 €.

Dies führt rechnerisch zum gleichen Ergebnis wie die Erhöhung des Liegenschaftszinses. Das Finanzamt akzeptiert oft Marktanpassungsfaktoren eher als „manipulierte“ Zinssätze, obwohl es mathematisch identisch ist. Es ist taktisch klug, beide Wege im Gutachten darzustellen („Sowohl die Anpassung des Zinssatzes als auch die Anpassung über einen globalen Marktfaktor führen zu einem Wert von ca. 1,7 Mio. €“).

7.3 Sensitivitätsanalyse im Gutachten

Ein modernes Gutachten sollte eine Sensitivitätsanalyse (Tabelle) enthalten, die dem Finanzbeamten zeigt, wie extrem die Auswirkung des LZ ist.

Szenario	Liegenschaftszins	Ertragswert (Bsp.)	Finanzierungskosten (4% Zins, 100% Auslauf)	Cashflow (Miete 50k p.a.)
Finanzamt (Basis 2021)	2,00 %	2.500.000 €	100.000 € p.a.	– 50.000 € (Defizit)
Anpassung leicht	2,75 %	1.818.000 €	72.720 € p.a.	– 22.720 € (Defizit)
Marktgerecht 2023	3,50 %	1.428.000 €	57.120 € p.a.	– 7.120 € (Defizit)

Die Tabelle zeigt: Selbst bei einem LZ von 3,5 % (massive Abwertung gegenüber 2,0 %) ist der Cashflow bei aktueller Finanzierung noch negativ. Das Szenario des Finanzamtes (2,0 %) führt zu einem jährlichen Verlust von 50.000 € für den Erwerber. Dies beweist eindrucksvoll die Unwirtschaftlichkeit und damit die Unrichtigkeit des vom Amt angesetzten Werts. Kein Marktteilnehmer würde 2,5 Mio. € zahlen, um jährlich 50.000 € Verlust zu machen.

Zusammenfassende Würdigung und Handlungsempfehlung

Die Analyse zeigt eindeutig, dass die Ablehnung der Gutachten durch das Finanzamt München auf einer methodisch veralteten und ökonomisch unhaltbaren Sichtweise beruht. Die „Zinswende“ der Jahre 2022/2023 stellt ein disruptives Marktereignis dar, das die Geschäftsgrundlage der Bewertungsparameter aus 2021 zerstört hat.

Kernaussagen für die Argumentation gegenüber dem Finanzamt:

Verletzung des Stichtagsprinzips: Die Anwendung von 2021er Daten auf 2023/2024 ohne Anpassung ignoriert die Realität und verstößt gegen § 9 Abs. 2 BewG.
Ökonomische Unmöglichkeit: Die vom Amt geforderten Werte führen unter aktuellen Finanzierungsbedingungen zu negativen Renditen und negativen Leverage-Effekten, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgeschlossen ist.
Geeignetheit der Daten: Die Daten der Gutachterausschüsse sind eine wichtige Basis, verlieren aber ihre „Geeignetheit“ i.S.d. § 177 BewG, wenn offensichtliche Marktverwerfungen eingetreten sind, die im Datenmaterial (wegen Time-Lag) noch nicht abgebildet sind.
Beweislast: Der Steuerpflichtige hat durch das Gutachten den Beweis der Unrichtigkeit der typisierten Werte erbracht. Das Finanzamt kann diesen Beweis nicht durch pauschale Verweise auf alte Tabellen entkräften, sondern müsste konkret nachweisen, warum Käufer im Jahr 2023 bereit gewesen wären, Preise von 2021 zu zahlen. Dieser Nachweis wird dem Amt angesichts der Marktlage nicht gelingen.

Es wird empfohlen, in den Einsprüchen und Gutachten offensiv mit den hier dargelegten Berechnungen (Leverage-Effekt, Cashflow-Defizit) zu operieren. Die abstrakte Diskussion über „Modellkonformität“ sollte durch konkrete Wirtschaftlichkeitsberechnungen ersetzt werden, die die Absurdität der behördlichen Wertansätze entlarven. Nur so kann der verfassungsrechtliche Anspruch auf eine Besteuerung nach der tatsächlichen Leistungsfähigkeit (Verkehrswert) durchgesetzt werden.

Anhang: Detaillierte Datenanalyse und Quellenverzeichnis für die Argumentation

In diesem Abschnitt werden spezifische Datenpunkte und Quellen aufbereitet, die im Gutachten als Fußnoten oder direkte Referenzen verwendet werden können, um die Argumentation zu stützen.

A.1 Zinsentwicklung im Detail (Quelle: Deutsche Bundesbank)

Zeitreihe BBK01.SU0316 (Umlaufrendite inländischer Inhaberschuldverschreibungen): Zeigt den Anstieg der „risikofreien“ Basisverzinsung.
Zeitreihe BBK01.SUD218 (Effektivzins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, >10 Jahre):
- Dez 2021: 1,32 %
- Dez 2022: 3,50 %
- Dez 2023: 3,96 %
- Interpretation: Eine Verdreifachung der Kapitalkosten. Da der Kapitaldienst (Zins+Tilgung) der Hauptfaktor für die Kaufpreisbildung bei Privaten ist, sinkt die Kaufkraft (maximale Kreditsumme) bei gleicher Annuität um ca. 30-40 %.

A.2 Pfandbriefkurven (Quelle: vdp)

Die Pfandbriefkurven zeigen die Refinanzierungskosten der Banken. Da Banken ihre Marge auf diese Kosten aufschlagen, diktieren diese Kurven die Mindestrendite, die eine Immobilie erwirtschaften muss, um finanzierbar zu sein.

Der Spread zwischen Pfandbriefrendite und Liegenschaftszins muss positiv sein, um Bankkosten und Risikokosten zu decken.
Wenn Pfandbriefe bei 3,0 % rentieren, ist ein Liegenschaftszins von 2,0 % (Amtsmeinung) banktechnisch nicht darstellbar, da der Beleihungswert massiv gekürzt werden müsste.

A.3 Auszüge aus Marktberichten (Musterformulierungen für das Gutachten)

„Wie der vdp in seinem Quartalsbericht Q4/2023 feststellt, hält die Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt an. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern ist ein deutlicher Anstieg der Spitzenrenditen zu verzeichnen, da Investoren höhere Risikoprämien fordern.“

„Der Gutachterausschuss München weist in seinem Vorwort zum Marktbericht 2023 selbst darauf hin, dass die Anzahl der Kauffälle historisch niedrig ist. Dies deutet auf einen illiquiden Markt hin, in dem die wenigen stattfindenden Transaktionen nur unter Inkaufnahme von Preisabschlägen realisiert werden konnten.“

A.4 Checkliste für den Sachverständigen: Was muss ins Gutachten?

Damit das Gutachten vor dem Finanzamt (und ggf. Finanzgericht) Bestand hat, sollten folgende Elemente enthalten sein:

[ ] Kapitel „Marktanalyse“: Explizite Darstellung der Zinsentwicklung mit Chart (Bundesbank-Daten).
[ ] Ableitung LZ: Herleitung, warum der GAA-Wert nicht übernommen wird (Begründung: Time-Lag, Strukturwandel).
[ ] Externe Validierung: Nennung von mindestens zwei unabhängigen Quellen (IVD, vdp, Bulwiengesa), die fallende Preise bestätigen.
[ ] Wirtschaftlichkeitsrechnung: Die oben gezeigte „Cashflow-Rechnung“, die beweist, dass der Amts-Wert zu Verlusten führt.
[ ] Rechtsbezug: Zitat BFH-Urteil zur Widerlegbarkeit typisierter Werte.

Mit dieser umfassenden Argumentationskette wird die Position des Finanzamtes als das entlarvt, was sie ist: Ein fiskalischer Versuch, die hohen Bewertungen der Vergangenheit in die Zukunft zu retten, ohne die veränderte ökonomische Realität anzuerkennen.

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