Systematische Überbewertung im Ertragswertverfahren: Die Weigerung der Finanzverwaltung, die Zinswende anzuerkennen
Eine fachliche Analyse zur Diskrepanz zwischen historischen Liegenschaftszinssätzen und der aktuellen Kapitalmarktrealität am Standort München.
Ein Standpunkt von Trautenwolf Immobilien
Wer derzeit einen Feststellungsbescheid für eine in den Jahren 2023 oder 2024 übertragene Immobilie (Erbschaft oder Schenkung) erhält, sieht sich oft mit Werten konfrontiert, die die Marktrealität ignorieren. Das Finanzamt München – und weite Teile der bayerischen Finanzverwaltung – halten an Bewertungsparametern fest, die aus der Niedrigzinsphase (2021/2022) stammen.
Der zentrale Streitpunkt ist der Liegenschaftszinssatz. Die Verwaltungspraxis, für Stichtage in der Hochzinsphase veraltete, extrem niedrige Zinssätze anzusetzen, führt zu fiktiven Ertragswerten. Dieser Beitrag analysiert die ökonomischen Wechselwirkungen zwischen Kapitalmarktzins und Liegenschaftszins und liefert die empirische Evidenz für den notwendigen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG.
1. Das ökonomische Fundament: Die Korrelation der Zinsmärkte
In Ablehnungsbescheiden zu Gutachten argumentiert das Finanzamt häufig, der Immobilienmarkt sei vom allgemeinen Kapitalmarkt entkoppelt; ein gestiegener Bauzins führe nicht zwingend zu einem höheren Liegenschaftszins. Diese These ist finanzwissenschaftlich nicht haltbar.
Immobilien konkurrieren als Asset-Klasse direkt mit festverzinslichen Wertpapieren (z.B. Bundesanleihen). Der Liegenschaftszins stellt dabei die Nettoanfangsrendite dar, die ein Investor fordert, um das Risiko einer Immobilieninvestition (Illiquidität, Verwaltungsaufwand, Klumpenrisiko) im Vergleich zur risikofreien Anlage einzugehen.
Die „Zinsfalle“ in der behördlichen Bewertung
Die folgende Tabelle stellt die Entwicklung der Finanzierungskosten den vom Finanzamt oft geforderten Liegenschaftszinssätzen gegenüber. Sie verdeutlicht, warum die Anwendung alter Zinssätze (Basis 2021) heute zu einem negativen Leverage-Effekt führen muss.
Tabelle: Entwicklung der Zinsmärkte und ihre Auswirkung auf die Rendite
*Quelle: Deutsche Bundesbank, Zeitreihe BBK01.SU0316 **Quelle: Interhyp Zins-Charts / Bundesbank Zeitreihe BBK01.SUD218 ***Quelle: Gutachterausschuss München (Marktberichte 2022, 2024), Spannen für mittlere/gute Lagen.
Analyse: Das Finanzamt verlangt für Stichtage in 2023 häufig die Anwendung von Zinssätzen aus den Marktberichten, die auf Daten von 2021 oder Anfang 2022 basieren (z.B. 1,8 % oder 2,0 %). Würde ein Investor heute eine Immobilie zu diesem Zinssatz kaufen, müsste er bei Finanzierungskosten von 4,0 % jährlich Geld zuschießen. Ein solcher Kaufpreis ist im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ (§ 194 BauGB) nicht realisierbar. Damit ist der vom Finanzamt angesetzte Wert fiktiv.
2. Yield Decompression: Warum die Werte sinken müssen
Der Fachbegriff für die aktuelle Marktanpassung lautet „Yield Decompression“ (Renditeausweitung). Da die Mieten in München durch Mietspiegel und Regulierung nicht sprunghaft steigen können, um die gestiegenen Zinskosten der Investoren zu kompensieren, muss die Anpassung über den Kaufpreis erfolgen.
Die mathematische Zwangsläufigkeit:
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Steigt der Liegenschaftszinssatz (Nenner) von 1,5 % auf 3,0 %, halbiert sich der Ertragswert rechnerisch (ceteris paribus).
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Das Finanzamt versucht, den Nenner künstlich klein zu halten (Verwendung veralteter Zinssätze), was zu einem mathematisch überhöhten Ertragswert führt.
Unsere Analyse der Transaktionsdaten 2024 („Trautenwolf Marktanalyse“) belegt, dass der Markt diese Korrektur längst vollzogen hat. Der Geldumsatz in München brach 2023 gegenüber 2021 um 60 % ein. Wo noch Transaktionen stattfinden, werden deutlich höhere Anfangsrenditen (und damit niedrigere Preise) akzeptiert.
3. Rechtliche Einordnung: Eignung der Daten nach § 177 BewG
Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass Daten der Gutachterausschüsse vorrangig anzuwenden sind (§ 177 Abs. 2 BewG). Dies gilt jedoch nur, solange diese Daten geeignet sind.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mehrfach betont, dass Bewertungsdaten die realen Marktverhältnisse abbilden müssen. Daten, die aus der „Nullzins-Ära“ stammen, sind für Stichtage in der „Zinswende“ per definitionem ungeeignet, da sich die Geschäftsgrundlage (die Finanzierbarkeit) fundamental geändert hat.
Unsere gutachterliche Strategie: Wir akzeptieren in unseren Gutachten nach § 198 BewG keine pauschale Übernahme veralteter Liegenschaftszinssätze. Stattdessen:
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Leiten wir den Liegenschaftszins deduktiv ab: Wir passen den Basiszinssatz an die aktuellen Kapitalmarktverhältnisse an (Risikoprämien-Modell).
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Nutzen wir aktuelle Marktanpassungsfaktoren: Wir berücksichtigen die Diskrepanz zwischen den „glättenden“ Bodenrichtwerten und den tatsächlichen Transaktionspreisen (-35 % Preisrückgang im Gesamtmarkt lt. Analyse der Kaufpreissammlung).
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Führen wir den Liquiditätsnachweis: Wir belegen dem Finanzamt, dass für den geforderten hohen Wert zum Stichtag faktisch kein Markt existierte (Einbruch der Transaktionszahlen um >37 %).
Fazit: Handeln Sie bei fehlerhaften Bescheiden
Die aktuelle Praxis der Finanzämter, die Zinswende in der Bewertung auszublenden, führt zu einer ungerechtfertigten Steuerlast. Es ist nicht hinnehmbar, dass Steuerpflichtige auf Basis von „Boom-Preisen“ besteuert werden, die am Markt seit 2023 nicht mehr existieren.
Als spezialisierte Sachverständige unterstützen wir Sie dabei, diese Diskrepanz offenzulegen und mittels fundierter Gutachten den tatsächlichen, niedrigeren gemeinen Wert durchzusetzen.
Trautenwolf Immobilien Ihr Partner für marktgerechte Bewertung und Steuergerechtigkeit.