Wir sind Sachverständige für die Bewertung von Immobilien. Wir haben die Bodenrichtwerte von 200 Münchner Adressen analysiert.

In diesem Artikel stellen wir im Detail dar, dass genau darin das Problem liegt und wie wir Sie unterstützen können. In einzelnen Fällen betrug das Delta zwischen unserem Verkehrswertgutachten und dem Steuerbescheid des Finanzamts München viele Millionen Euro.

Teil 1 – das Problem:
Das Finanzamt erstellt Steuerbescheide basierend auf den Bodenrichtwerten.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, basiert die Festsetzung der Erbschaftssteuer auf den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses. Das Finanzamt kalkuliert ausschließlich mit Tabellenwerten und nimmt in aller Regel keine Marktkorrekturen vor. Das kann zu extremen Verzerrungen führen – oder zu Steuerbescheiden, die fernab vom echten Immobilienwert sind.

Historischer Markteinbruch – doch die Bodenrichtwerte bewegen sich kaum?

Der Münchner Immobilienmarkt ist von 2021 auf 2023 in beispielloser Höhe von 18,8 Mrd € auf 7,5 Mrd € eingebrochen. Aus den Zahlen des Oberen Gutachterausschusses von Bayern sind für München folgende Zahlen ableitbar: Ein Rückgang im Umsatz von -60 % und über alle Assetklassen hinweg ein Rückgang bei den Preisen von -36 %.

Im Gegensatz dazu haben nach unserer Analyse die Bodenrichtwerte lediglich um -6,9 % nachgegeben. Das ist äußerst bedenklich, denn mathematisch betrachtet scheint dies unmöglich zu sein. Unsere Bedenken haben wir an die Leitung des Gutachterausschusses der Stadt München adressiert.

Teil 2 – unser Ansatz:
Neutralität ist unsere Berufspflicht – genauso wie die Prüfung der Marktdaten nach § 9 ImmoWertV.

Als Sachverständige der Immobilienbewertung bleiben wir dem Grundsatz der Neutralität treu. Gleichzeitig sind wir als Sachverständige gemäß § 9 ImmoWertV gesetzlich verpflichtet, die zur Wertermittlung herangezogenen Daten – insbesondere die Bodenrichtwerte – auf ihre Eignung zu überprüfen. Und der § 9 ImmoWertV verlangt, dass die Daten den Markt aktuell und repräsentativ abbilden.

Wir haben zu den Bodenrichtwerten von mehr als 200 Münchner Adressen eine tiefe Analyse erstellt.

Nach der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte im August 2024 war unsere erste Vermutung, dass die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Stadt München dem Marktgeschehen weit hinterherhinken. Dies hat uns dazu bewegt, ein Rechenschema aufzubauen, mit dem wir über 200 Adressen und Bodenrichwertzonen aus der Bodenrichtwertkarte analysiert haben.

Daraus entstanden ist eine 450-Seiten-Analyse mit mehr als 200 Bauträgerkalkulationen. Diese Kalkulationen basieren auf den Abverkaufspreisen für Neubau – und diese Abverkaufspreise basieren auf den behördlichen Tabellenwerten des Gutachterausschusses.

Der Kalkulation liegen zudem die offiziellen „Herstellungskosten“ nach ImmoWertV zugrunde – die nach den Vorgaben des Gutachterausschusses mit einem Regionalfaktor belegt wurden. Auch hier haben sehr genau darauf geachtet, dass wir uns im Modell des Gutachterausschusses der Stadt München bewegen.

Das Ergebnis: die drei behördlichen Werte „Neubaupreise“, „Herstellungskosten“ und  „Bodenrichtwerte“ sind nach unserer Analyse in 78 % der betrachteten Adressen nicht in Einklang zu bringen. Ein Wertabschlag ist notwendig und über unsere lange Zahlenreihe belegbar.

Da der Verkehrswert nach § 194 BauGB den objektiven Marktwert im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ darstellen soll, müssen Bodenrichtwerte einer einfachen Bauträgerkalkulation standhalten können. Doch die Münchner Bodenrichtwerte vom 01.01.2024 verfehlen dieses Ziel flächendeckend. Nach unserem Ergebnis hätten die Bodenrichtwerte bereits zum 01.01.2024 um ≈ 40 % fallen müssen.

Zwischenzeitlich haben wir mehrere Kaufverträge von diversen Transaktionen eingesammelt die unser theoretisches Modell durch echte Verträge noch belastbarer machen. Die Zahlen unserer zurückliegenden Analyse gehen exakt auf: Wir sehen Grundstücksverkäufe zu nur 50 % des Bodenrichtwerts!

Diese zusätzliche Information arbeiten wir nun – mit unserer großen Analyse – in die Bodenwertermittlung unserer Gutachten ein. Dies macht unsere Gutachten noch unangreifbarer, denn wir halten uns fachlich und methodisch äußerst nah an Gesetze und Richtlinien.

Gutachten zum Nachweis des niederen gemeinen Werts –  § 198 BewG

Ihr Recht als Erbe ist es, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Hier liegt unsere Kernkompetenz: Wir haben bereits viele hundert Gutachten i.S.d. § 198 BewG in München verfasst.

Wir kombinieren diese langjährige Praxiserfahrung mit unserer markterprobten, 450-seitigen Analyse und unserer Sorgfaltspflicht aus § 9 ImmoWertV.

Die von uns ermittelten, fundierten Verkehrswerte lagen teilweise 40 % unter der pauschalen Bemessungsgrundlage des Finanzamts. In einzelnen Erbfällen betrug das Delta mehrere Millionen Euro.

Falls dies für Sie interessant ist – melden Sie sich. Ihr Ansprechpartner ist in diesem Fall Harald Huber.