Steuerzahler aufgepasst: das Urteil des Finanzgerichts München zu Bruchteilseigentum und Nießbrauch widerspricht der ImmoWertV und ist angreifbar.

Ein Beitrag von Harald Huber, zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien (IQ-Zert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024)

Für § 198 BewG gilt grundsätzlich die Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB – und eben nicht die Schablone der Ämter

Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung stehe ich täglich in der Verantwortung, den tatsächlichen Marktwert von Liegenschaften objektiv, methodisch fundiert und realitätsnah zu ermitteln. In der Praxis stoßen wir Gutachter dabei immer wieder auf eine strikte, fiskalisch motivierte Typisierung der Finanzämter und der Finanzgerichte.

Urteil des Finanzgerichts München (Az. 4 K 927/24) vom 24.03.2026

Das FG München hat entschieden, dass bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Immobilien, die zudem mit einem lebenslangen Nießbrauch belastet sind, im Rahmen der Schenkungsteuer (§ 198 BewG) keine pauschalen Marktanpassungsabschläge vorgenommen werden dürfen. Das Urteil ignoriert dabei fundamentale Marktmechanismen. Vor allem verkennt es die Systematik der §§ 7, 8 und 9 der ImmoWertV 2021 – Normen, die für die sachgerechte Ermittlung des Verkehrswerts von zentraler Bedeutung sind.

Teil 1 – Warum das Urteil hinsichtlich „Bruchteilsgemeinschaft“ angreifbar ist

Vorab: Das Fundament jeder Bewertung ist gemäß § 7 Abs. 1 ImmoWertV zwingend der „gewöhnliche Geschäftsverkehr“, bereinigt um ungewöhnliche oder rein persönliche Verhältnisse. Gegenstand der Besteuerung ist nach ständiger BFH-Rechtsprechung und § 198 BewG ausschließlich der isolierte Anteil als wirtschaftliche Einheit (Rn. 24, 32). Wenn das Gericht den Wert des Anteils über eine fiktive, einvernehmliche Gesamtveräußerung aller Miteigentümer herleitet, bewertet es in Wahrheit das gesamte Grundstück und ignoriert den eigentlichen Steuergegenstand.

Das FG München argumentiert: „Da die isolierte Veräußerung eines Miteigentumsanteils nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, kann das Vorliegen eines Miteigentumsanteils kein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal im Sinne des § 8 Abs. 3 Sätze 1 und 2 ImmoWertV 2021 darstellen und folglich nicht durch einen Marktanpassungsabschlag nach § 8 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV 2021 berücksichtigt werden.“

Das stimmt so nicht, denn § 8 Abs. 1 ImmoWertV gibt eindeutig vor: „Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst.“ Besondere Eigentumsverhältnisse sind eindeutig ein „Grundstücksmerkmal“. Sie werden lediglich im Absatz 3 nicht als „insbesonders“ aufgeführt.

Doch der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, der das Gutachtern erstellt hat, hätte sich ebenso auf § 7 ImmoWertV (Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse) beziehen können. Dort hätte der Abzug fachlich gesehen sogar besser hingepasst.

Die verschobene Logik des Finanzgerichts am Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie könnten in einem Hochhaus zwei völlig identische Wohnungen kaufen. Die eine könnten Sie zu 100 % erwerben. Die andere nur zu 50 %. Die anderen 50 % befinden sich im Eigentum einer fernen Verwandten des Verkäufers, die Sie selbst gar nicht kennen.

Und nun die Frage: würden Sie den 50 %-Anteil tatsächlich zum halben Preis der anderen Wohnung kaufen? Trotz aller verbundenen Risiken und Einschränkungen?

Zumindest nach der Logik des Finanzgerichts München würden Sie das tun – denn Sie hätten nach Auffassung des Gerichts bei Problemen jederzeit den offenen Weg der Teilungsversteigerung, um eine problembehaftete Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen.

Zuerst unterstellt das Finanzgericht eine Harmonie zwischen den Eigentümern, die es in der Praxis nicht gibt. Das Finanzgericht unterstellt, dass im Schenkungsfall die Harmonie zwischen den Eigentümern so groß ist, dass alle an einem Strang ziehen, und das Gesamtobjekt am Markt gemeinsam veräußern würden. Oder, dass Miteigentümer A von Miteigentümer B dessen Anteil immer zum vollen Verkehrswert kaufen würde. Beides ist natürlich reines Wunschdenken.

Das Finanzgericht verweigert nun exakt mit dieser Begründung einen sachverständig ermittelten Marktanpassungsabschlag für die isolierte Übertragung eines halben Miteigentumsanteils.

Nach dieser Logik des Finanzgerichts sind Sie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge selbst in der Verantwortung, was Sie geschenkt bekommen. Wenn Sie nur den 50 %-Anteil einer Wohnung erhalten, dann setzt das Finanzgericht fest, dass diese Wohnung 50 % des vollen Werts hat – unabhängig der Nachteile einer Bruchteilsgemeinschaft. Denn Sie könnten jederzeit die Teilungsversteigerung durchsetzen. Das heisst im Umkehrschluss auch, dass das Finanzgericht die Aussicht auf eine Teilungsversteigerung mit dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr gleichsetzt.

Die richterliche Begründung ignoriert hier zu allererst schon mal das „Stichtagsprinzip“. Eine Teilungsversteigerung ist kein Prozess von Tagen – sondern von Jahren. In dieser Zeit können sich Märkte massiv verändern. Doch die Schenkungssteuer ist zu bemessen auf den Wert, den die Immobilie zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – also auf dem freien Markt – erzielen könnte. Und wenn die Immobilie aufgrund der Eigentumsverhältnisse eben nur anteilig verkauft werden kann, dann ist aus meiner Sicht natürlich nur dieser Anteil ansetzbar, und eben nicht der volle Wert geteilt durch die Anteile unter der Annahme einer fiktiven Teilungsversteigerung.

Die richterliche Begründung verkehrt damit den Gesetzeszweck ins Gegenteil: Eine Teilungsversteigerung ist eine gerichtliche Zwangsmaßnahme, ein Notbehelf – und damit das absolute Gegenteil eines gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Dass bei Versteigerungen oftmals nicht der volle Verkehrswert nach § 194 BauGB erzielt werden kann wird vom Finanzgericht ebenfalls ignoriert. Menschen ersteigern Immobilien vor allem deshalb, weil sie in der Regel günstiger sind als im freien Markt. Das ist eine der grundlegenden Ideen einer Versteigerung, und das kann nicht die Grundlage für die Bemessung der Erbschaftssteuer sein.

Kein wirtschaftlich denkender Investor zahlt für einen isolierten 50 %-Miteigentumsanteil den rechnerisch exakt halbierten Wert des Gesamtobjekts, wenn ihm bewusst ist, dass er sich der Gefahr eines jahrelangen und kostenträchtigen Gerichtsverfahrens und letztlich einer potenziellen Teilungsversteigerung aussetzen wird. Diese Annahme des Gerichts ist realitätsfern. Hinzu kommen die massiven materiell-rechtlichen und praktischen Hürden einer Bruchteilsgemeinschaft:

  • Entscheidungsblockade und Einstimmigkeitszwang: Nach § 747 Satz 2 BGB kann über die Immobilie als Ganzes nur gemeinschaftlich verfügt werden. Notwendige Sanierungen, Nutzungsänderungen oder Mieterwechsel können vom anderen Miteigentümer blockiert werden.

  • Faktische Unbeleihbarkeit des Anteils: Kaum ein deutsches Kreditinstitut beleiht einen isolierten Miteigentumsanteil. Banken verlangen zur Absicherung eine Grundschuld auf dem gesamten Grundbuchblatt, was die freiwillige Zustimmung und dingliche Mithaftung des anderen Miteigentümers erfordert. Verweigert dieser die Unterschrift, bricht jede Fremdfinanzierung zusammen.

  • Fremdgesteuertes Vollstreckungsrisiko: Gerät der andere Miteigentümer in Insolvenz, können dessen Gläubiger die Pfändung und die Teilungsversteigerung des Gesamtobjekts erzwingen. Der redliche Miteigentümer wird fremdbestimmt in ein Zwangsverfahren hineingezogen.

Wer all diese Risiken tragen kann und will, ohne dabei fremdfinanzieren zu müssen, verlangt am Markt einen drastischen Preisabschlag. Und dieser Preisabschlag steigt direkt proportional mit der Anzahl der Miteigentümer. Je mehr, desto komplexer, desto höher das Risiko, dass irgendetwas schief läuft. Wir sehen diese Fälle in unserem Büro häufig.

Zur korrekten Vorgehensweise: In der Berufspraxis bei der Erstellung von Gutachten und gemäß der Verordnung ImmoWertV ist die im vorliegenden Bewertungsfall notwendige „Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse“  nach § 7 ImmoWertV im Anschluss an die Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts zu platzieren.

Die Berücksichtigung von § 7 ImmoWertV ist dabei die zentrale, ureigenste Sachverständigenarbeit. Sie ist geradezu das Gegenstück der von Finanzämtern bevorzugten Typisierung, mit der versucht wird, jede Immobilie und jeden komplexen Sachverhalt in eine einfache Tabelle zu drücken.

Der § 9 Abs. 3 ImmoWertV kommt hier ins Spiel. Er legt hierzu fest, wie eine Anpassung nach § 7 ImmoWertV zu erfolgen hat, Zitat: „Stehen keine geeigneten (…) Daten zur Verfügung, können sie oder die entsprechenden Werteinflüsse auch sachverständig geschätzt werden; die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren.“

§ 9 ImmoWertV verlangt also – in letzter Konsequenz – eine sachverständige Schätzung, wenn Marktdaten ungeeignet sind oder sogar fehlen. Warum das Finanzgericht München davon nun abweicht und  dabei die §§ 7 und 9 ImmoWertV und den § 194 BauGB aus den Augen verliert ist bedenklich – auch, weil das Urteil für Erben zu einer nicht gerechtfertigten, überhöhten Steuerbelastung führt. Dass dieses Urteil in München gefällt wurde ist für Fachleute alles andere als überraschend und wir freuen uns auf die nächste Gelegenheit dieses Urteil anzugreifen.

Unverständlich ist das neue Urteil von München auch deshalb, weil das Finanzgericht Münster mit Urteil vom 24.11.2022 – 3 K 1201/21 F durch die Akzeptanz einer Anpassung an die Wertverhältnisse in Höhe von – 20 % bei einem 50-%-Anteil eine Grundlinie bereits markiert hat.

Diese Grundlinie von 20 % hat eine Nähe zum Markt. Sie dient unserem Büro dazu, um Objekte individuell zu bewerten. Ein Beispiel aus unserer Praxis: Der Anteil einer Immobilie mit einer nicht auflösbaren Bruchteilsgemeinschaft aus acht Personen, die sich gegenseitig über Jahrzehnte blockiert und den Bestand verfallen lässt, muss an dieser Stelle natürlich anders bewertet werden. Nach der Idee des Finanzgerichts München würde sich jedoch ein objektiver Marktteilnehmer diesen Anteil zum vollen Preis ans Bein binden. Das ist – wie gesagt – völlig realitätsfern.

Teil 2 – Warum das Urteil hinsichtlich „Nießbrauch“ angreifbar ist

Noch gravierender ist die Fehleinschätzung des Gerichts beim Nießbrauch. Das Gericht gewährt zwar den rein mathematischen Ertragsabzug, verweigert aber die Anerkennung des realen unternehmerischen Risikos.

Das Gericht vertritt die Ansicht, der Nießbrauch sei durch den finanzmathematischen Abzug der entgangenen Mieteinnahmen über die statistische Lebenserwartung steuerlich abschließend abgegolten; ein zusätzlicher Risiko- und Marktabschlag stelle jedoch eine unzulässige Doppelberücksichtigung dar.

Diese Argumentation beruht auf einem grundlegenden ökonomischen Denkfehler: Sie setzt den rein rechnerischen Ertragsentzug mit dem realen unternehmerischen Marktrisiko gleich.

  • Ertragsausfall ist keine Risikokompensation: Die Barwertermittlung bildet lediglich die zeitliche Verschiebung der Cashflows ab. Sie deckt mit keinem Cent das asymmetrische Risiko ab, dass außergewöhnliche Instandhaltungskosten nach § 1041 BGB beim Eigentümer hängen bleiben, während dieser über Jahre hinweg keinerlei Mieteinnahmen zur Gegenfinanzierung erzielt.

  • Das unkalkulierbare Langlebigkeitsrisiko: Statistische Sterbetafeln spiegeln nur einen rechnerischen Durchschnitt wider. Für den Investor besteht das reale Risiko, dass die berechtigte Person diesen Erwartungswert signifikant überlebt, wodurch die gesamte Renditeberechnung kollabiert.

  • Fehlender Beleihungswert: Ein vorrangig eingetragener Nießbrauch zerstört den bankenaufsichtsrechtlichen Beleihungswert für Fremde fast vollständig. Eine solche Immobilie kann im gewöhnlichen Geschäftsverkehr praktisch nicht fremdfinanziert werden.

  • 100-%-Eigenkapital-Zwang: Da kein Finanzierungshebel greift, muss ein Erwerber den Kaufpreis vollumfänglich aus liquiden Barmitteln aufbringen. Dies schließt über 95 % aller potenziellen Immobilienkäufer von vornherein aus.

  • Opportunitätskosten und Steuerverlust: Die wenigen verbleibenden Barzahler binden enormes Eigenkapital über unbestimmte Zeit in einem völlig ertragslosen Wirtschaftsgut, anstatt es gewinnbringend an den Kapitalmärkten anzulegen. Mangels Darlehensaufnahme können zudem keine Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden, während Gebäudeabschreibungen (AfA) bei fehlenden Einnahmen steuerlich oft ins Leere laufen.

Diesen massiven Restriktionen mit einem zusätzlichen Marktabschlag zu begegnen, ist keine Doppelzählung, sondern die zwingende Erfassung der Marktpsychologie.

Das Standardargument der Finanzverwaltung, Gutachter könnten entsprechende Abschläge nicht mit dutzenden Vergleichskauffällen aus den lokalen Kaufpreissammlungen belegen, entlarvt sich bei näherer Betrachtung selbst: Wenn es für isolierte, mit Nießbrauch belastete Miteigentumsanteile keine Transaktionsdaten gibt, liegt das nicht an mangelnder Recherche der Sachverständigen. Es liegt daran, dass der Markt für solche hochgradig toxischen Konstrukte schlichtweg zusammenbricht.

Was äußerst verstörend ist an dem Urteil von München ist die Tatsache, dass die ImmoWertA diesen Abschlag ausdrücklich vorsieht (Anpassung Wertverhältnisse).

Mangels der Anzahl von belastbaren Vergleichstransaktionen haben geschätzte Fachautoren wie Ralf Kröll sich in der Tiefe mit Nießbrauch und Wohnungsrecht beschäftigt und hierzu Tabellen veröffentlicht, die als Leitfaden durchaus herangezogen werden können. Hier wird  – vereinfacht dargestellt – das Risiko über die Lebenserwartung und über das Verhältnis von Marktangebot und -Nachfrage ermittelt. Genauso wie es ein objektiver Marktteilnehmer vornehmen würde.

Das Primat des Verkehrswerts und das Schätzungsgebot nach § 9 ImmoWertV

Wenn ein Wirtschaftsgut am freien Markt nahezu unverkäuflich ist, darf dieser Mangel an Nachfrage nicht dazu führen, dass die Finanzämter die Immobilie so bewerten, als sei sie uneingeschränkt verkehrsfähig (Abschlag = 0 Euro). Der Gesetzgeber hat § 198 BewG als verfassungsrechtliches Auffangventil geschaffen, um das Primat des tatsächlichen Verkehrswerts (§ 194 BauGB, § 9 BewG) über die starre steuerliche Typisierung zu stellen.

Wo statistische Massendaten aufgrund von Marktversagen fehlen, verbietet § 9 ImmoWertV den Rückzug auf eine lebensfremde Null-Abschlag-Fiktion. In letzter Konsequenz muss der Sachverständige den Marktpreisabschlag im Rahmen seines pflichtgemäßen, fachlich fundierten Schätzungsermessens ansetzen.

Das Urteil des FG München verwechselt formale Steuermathematik mit der normativ gebotenen Abbildung realer Grundstücksmarktverhältnisse. Es bleibt zu hoffen, dass der Bundesfinanzhof in der zugelassenen Revision der ökonomischen Realität wieder den Vorrang vor der fiskalischen Theorie einräumt. Wir bei Trautenwolf-Immobilien werden in unseren Verkehrswertgutachten weiterhin mit Nachdruck dafür einstehen, dass Marktrisiken fundiert bewertet und Ihre Immobilienwerte nicht zulasten der Steuergerechtigkeit künstlich aufgebläht werden.